Reactie IVBN op wetsvoorstel Middenhuur

Aan de Vaste Tweede Kamer Commissie

voor Binnenlandse Zaken

t.a.v. XXX

Den Haag, 25 oktober 2018

Betreft: Reactie IVBN op wetsvoorstel Middenhuur

Geachte leden van de Commissie,

Uiterlijk 1 november wordt uw Commissie verwacht schriftelijke inbreng te leveren over het wetsvoorstel Middenhuur 35036. In dit wetsvoorstel worden wijzigingen van de Huisvestingswet 2014 en van de Woningwet voorgesteld. Dit met het oog op het vergroten van het aanbod huurwoningen met een middenhuur. Met de voorgestelde wijziging van de Huisvestingswet 2014 wordt verduidelijkt dat ook middenhuurwoningen onder de woonruimteverdeling op basis van deze wet kunnen worden toe-gewezen. De voorgestelde wijziging van de Woningwet heeft betrekking op het vereenvoudigen van de markttoets voor toegelaten instellingen. IVBN reageert in de bijlage deels kritisch en deels afwijzend op het wetsvoorstel.

Vooraf willen we echter benadrukken dat het vergroten van het aanbod huurwoningen met een middenhuur het best gediend is met het vergroten van de productie van nieuwbouw middenhuur-woningen door marktpartijen (daaronder ook te verstaan juridisch gesplitste woningcorporaties). Ook het beschikbaar komen van voorheen gereguleerde huurwoningen voor het middensegment draagt bij aan het vergroten van het aanbod. Het gaan reguleren van het middenhuursegment is het slechts denkbare scenario omdat het vanaf een aanvangshuur van € 711 gaan reguleren een hele principiële zaak betreft die lange termijn investeerders zal afschrikken. Het gaat hier immers om het grootste deel van het vrije marktsegment. IVBN-leden exploiteren 94% van hun huurwoningen tussen de € 600 en de € 1000 (en € 1200 in de G5). Het is helaas inmiddels praktijk geworden dat onze leden nauwelijks tot niet meer kunnen investeren in nieuwe huurwoningen in Amsterdam en Utrecht vanwege de daar opgelegde veel te ver gaande regulering van de nieuwbouw, terwijl er in de lokale politiek, en helaas ook in de Tweede Kamer, naar vormen van regulering van de bestaande voorraad middenhuur wordt gezocht. De pijplijn van de nieuwbouw in de vrije sector vanuit onze leden, die dit jaar en komen jaar nog circa 10.000 nieuwe woningen zal opleveren, loopt in rap tempo terug omdat er geen nieuwbouwprojecten meer aan de pijplijn kunnen worden toegevoegd vanwege de regulering. Daarmee komt op de woningmarkt de door vrijwel alle partijen op de woningmarkt gedeelde doelstelling om de komende jaren ieder jaar minstens 75.000 nieuwe woningen te realiseren, ernstig in gevaar. IVBN en haar leden waarschuwen álle betrokken partijen dit niet te laten gebeuren!

Met vriendelijke groet,

IVBN

Frank van Blokland

1. Wijziging van de Woningwet; conform wetsvoorstel 35036

In het wetsvoorstel worden aan aantal wijzigingen van de markttoets voorgesteld, waarvan het doel is om woningcorporaties makkelijker nieuwe middenhuurwoningen te laten realiseren. Woningcorporaties kunnen dat overigens nu al zonder markttoets doen bij herstructurering (sloop/nieuwbouw) van hun overwegend sociale/gereguleerde bezit en/of op hun eigen grond. Daar wordt nu aan toegevoegd dat er ook geen markttoets nodig is als een corporatie dat gaat doen op grond die zij in erfpacht gebruiken. Zeker in wijken met overwegend sociaal/gereguleerd corporatiebezit bestaat er geen bezwaar vanuit IVBN tegen deze beperkte verruiming.

In uitleg- of uitbreidingswijken en bij grootschalige gebiedsontwikkelingen heeft IVBN meer moeite met een dergelijke verruiming van de positie van woningcorporaties: daar blijft wat ons betreft een markttoets noodzakelijk. In de praktijk merken wij overigens nauwelijks interesse vanuit corporaties om daar middenhuur te willen realiseren; de corporaties richten zich immers vanuit hun kerntaak op het uitbreiden, renoveren en verduurzamen van hun bestaande sociale/gereguleerde bezit.

Via het nu landelijke werkende portaal van het Ministerie van BZK kan en moet de gemeente een markttoets kenbaar maken. Met de markttoets willen gemeenten de interesse van de markt peilen voor het realiseren van met name middenhuur, wat een kerntaak is voor marktpartijen. Als de gemeente duidelijk schetst wat men aan middenhuur wenselijk acht en onder welke voorwaarden men dat ziet gebeuren, kan de markt ook vrij snel reageren. Als er uit de markttoets dan zou blijken dat marktpartijen geen heil zien in deze commerciële activiteit, dan zouden woningcorporaties die commerciële activiteit onder dezelfde (!) marktconforme voorwaarden als eerder aan marktpartijen werden gesteld (én uiteraard zonder borging) vanuit hun niet-DAEB-tak kunnen oppakken.

Vanuit de praktijk signaleren wij nu echter de trend vanuit de grootste gemeenten om onder niet-marktconforme voorwaarden nieuwbouw middenhuur te willen laten realiseren. En dat niet alleen op de eigen, uit te geven gemeentelijke gronden, maar ook op gronden die reeds bij marktpartijen in bezit zijn en waar woningbouw op zou kunnen plaatsvinden. Deze gemeenten vragen voor hun eigen gronden echter té hoge grondprijzen en stellen té strakke voorwaarden en eisen aan nieuwbouw middenhuur. Zo wil men dan in ieder nieuwbouwproject een bepaalde verdeling (40-40-20 of 60-40); minstens 25 jaar (of zelfs eeuwigdurend) exploiteren; regulering van de aanvangshuur in combinatie met de te realiseren oppervlakte; het in reële termen feitelijk bevriezen van de aanvangshuur (dus alleen inflatie mogen verrekenen in de jaarlijkse huurprijsaanpassing); na mutatie van de huurder dezelfde huur moeten vragen; geen terugkerende inkomenstoets of huurder nog bij de doelgroep past etc. Het lijkt er nu op dat met het noodgedwongen afhaken van marktpartijen om onder niet-marktconforme voorwaarden nieuwbouw middenhuur te kunnen realiseren, door gemeenten opnieuw gekeken wordt naar de woningcorporaties om alsnog die middenhuur onder die voorwaarden te laten realiseren. Wij denken dat corporaties zo verstandig zullen zijn dat zij, zeker als marktpartijen noodgedwongen afhaken, ook zeer terughoudend zullen zijn om dan in een dergelijk niet-DAEB-project te stappen.

In de pers en het publieke debat over het wetsvoorstel middenhuur is de aandacht gericht geweest op het ‘geheel vervallen van het Bruto AanvangsRendement van voorheen 5,5%’. Een simpele BAR zegt echter nog niets over een positief looptijdrendement dat ieder nieuwbouwproject toch moet kunnen opleveren. In het wetsvoorstel wordt helaas onvoldoende duidelijk dat nog steeds als vereiste voor de corporatie geldt dat op álle niet-DAEB investeringen gezamenlijk (dus zowel bestaande áls nieuwe middenhuur-woningen) een marktconform rendement moet worden gemaakt, vergelijkbaar met hetgeen marktpartijen realiseren. Dit is gedaan om marktverstoring te voorkomen. Wij gaan ervan uit dat óók een nieuwbouw middenhuurproject dat een corporatie realiseert zal moeten bijdragen aan dat ‘marktconforme rendement’ dat het niet-DAEB-deel immers zal moeten maken. Uit de parlementaire enquête naar de woningcorporaties is eerder gebleken dat die marktconformiteit in de niet-DAEB een noodzakelijk uitgangspunt is om commerciële avonturen te voorkomen. Wij merken op dat het voor de Autoriteit Woningcorporaties mogelijk moet zijn om de bijdrage van een nieuwbouwproject middenhuur aan het noodzakelijke marktconform rendement te kunnen toetsen. Voorts valt het ons op dat in het wetsvoorstel geen duiding is opgenomen van wat de wetgever verstaat onder een ‘marktconform rendement’ op de niet-DAEB-tak. Het wetsvoorstel maakt overigens ook niet duidelijk dat het hier uitsluitend gaat om administratief gescheiden of ‘hybride’ woningcorporaties. Immers: juridisch gesplitste corporaties zijn voor hun niet-DAEB-investeringen immers gelijk aan marktpartijen.

Wij vragen de Tweede Kamer om de hierboven genoemde onduidelijkheden in dit deel van het wetsvoorstel weg te nemen.

2. Wijziging van de Huisvestingswet; conform wetsvoorstel 35036

Op grond van het wetsvoorstel wordt het woord ‘goedkope’ (woonruimte) geschrapt, waardoor het voortaan alleen om het begrip ‘schaarste’ draait en niet meer specifiek om een segment dat bescherming behoeft en verdient. Dit houdt echter in dat ook de zogenoemde ‘vrije’ huursector boven de € 711 onder de Huisvestingswet wordt gebracht, hetgeen een enorme verruiming uitbreiding is van de werking van de Huisvestingswet. Ten principale verzet IVBN en haar leden zich tegen deze eerste concrete stap naar regulering van het middenhuur segment. Wij zijn er op tegen dat de gemeente in haar Huisvestings-vergunning voortaan allerlei extra voorschriften kan verbinden aan het vergeven van vergunning om een huurwoning in de vrije sector te mogen verhuren. Uiteraard zijn IVBN-leden wel bereid om wederzijdse bindende afspraken te maken met gemeenten over toewijzing van nieuwe middenhuurwoningen, als onderdeel van vrijwillig met elkaar over een te komen afspraken. Zo werd door onze leden, actief in het Platform Amsterdamse Middenhuur aangeboden om 25% van de nieuwe middenhuurwoningen actief aan te bieden aan doorstromers vanuit de sociale corporatievoorraad, die qua inkomen daar niet meer in passen. Vervolgens maakt de gemeente daar 50% van, een percentage dat niet haalbaar is gebleken omdat de beoogde doorstromers toch liever in hun goedkope corporatiewoning blijven.

Weliswaar moet volgens het wetsvoorstel de gemeenteraad onderbouwen dat het gaat om ‘schaarste die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten’. Wij zijn echter van mening dat een dergelijke vage formulering nauwelijks zal leiden tot het van gemeentewege proportioneel en zorgvuldig inzetten van dit instrument. Voorts wijzen wij erop dat het wetsvoorstel slechts summier aangeeft dat het invoeren van woonruimteverdeling in de vrije sector huur voor de verhuurder daadwerkelijk een beperking oplevert van het recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. De toelichting op het wetsvoorstel bagatelliseert de principiële betekenis daarvan in wat beleggers ervaren als een vrije markt segment. Het middenhuur- en het overige vrije sector segment concurreren op de woningmarkt niet zozeer met de gereguleerde huurvoorraad, maar met de goedkope en middeldure koopmarkt en vooralsnog gaan wij ervan uit dat de koopmarkt niet onder de Huisvestingswet wordt gebracht.

Wij vragen de Tweede Kamer dit deel van het wetsvoorstel te verwerpen.

FvB 24 oktober 2018