Investeringen in de woningmarkt ter discussie door stapeling van maatregelen

IVBN en haar leden zeer teleurgesteld

“Investeringen in de woningmarkt komen ter discussie door de stapeling van maatregelen en regulering, die volkomen averechts uitwerken. Dit allemaal bij elkaar raakt professionele lange termijn investeerders veel te hard in hun huidige én toekomstige exploitatiemogelijkheden”. Dit zegt Frank van Blokland, woordvoerder van IVBN. “IVBN-leden realiseren gemiddeld 9000 nieuwe huurwoningen en willen graag veel meer midden-huurwoningen bouwen, maar de politiek blijft ervoor kiezen om dat vooral te ontmoedigen”.

Hoewel minister Ollongren in haar brief aan de Tweede Kamer aangeeft het aanbod van woningen te willen stimuleren, werken al die maatregelen contraproductief, volgens Van Blokland. “Veel lange termijn investeerders zullen hun investeringen uitstellen of zelfs afstellen in dit uitermate grillige en vanuit een aantal politieke partijen soms zelfs vijandige investeringsklimaat. Deze stapeling van maatregelen en regulering werkt echt volkomen averechts! Het doen van constructieve voorstellen, zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan, juist bedoeld voor extra investeringen in nieuwbouw en bestaande huurwoningen, helpt lange termijn investeerders blijkbaar niet in dit politieke klimaat.”

Naast de beperking van de jaarlijkse huurstijging in de héle huursector tot inflatie plus 1%, heeft ook de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8% grote negatieve effecten op investeringen door lange termijn beleggers. Voorts komt er een hele forse beperking van de WOZ-factor in het WWS aan, wat juist in zeer gespannen woningmarkten tot verkoop van middenhuur woningen gaat leiden, terwijl er juist behoefte is aan behoud en méér middenhuur. De verhuurderheffing, die circa twee maanden huur kost, blijft voor lange termijn beleggers reden om niet langer in het segment onder de € 740 te beleggen. Lokaal hebben professionele woningbeleggers ook te maken met diverse vormen van regulering. Een voorbeeld van het negatieve politieke sentiment is de landelijke politieke discussie om vanwege de corona-crisis de jaarlijkse huurverhoging niet te laten doorgaan, terwijl IVBN en andere verhuurdersorganisaties juist maatwerk leveren om getroffen huurders door die crisis heen te helpen.


 

Inhoudelijke toelichting:

In een poging een noodknop op basis van de WOZ te voorkomen, deed IVBN vorig jaar het constructieve voorstel de huurverhoging in de vrije sector voor zittende huurders te beperken tot inflatie plus 1,5%. De minister stelde in mei van dit jaar voor dat te gaan doen met inflatie plus 2,5%, omdat datzelfde percentage in de gereguleerde sector gebruikelijk is. De minister kiest nu echter onder druk van de oppositie voor inflatie plus slechts 1% voor zowel de vrije als de gereguleerde sector. Zo’n verlaging in beide sectoren maakt investeren in die bestaande huurwoningen heel erg moeilijk. Dat geldt zeker voor de in de gereguleerde sector vastgestelde maximale huurprijzen, die in gespannen woningmarkten ver onder een markthuurniveau liggen. Van Blokland: “De vrije sector is sterk gekoppeld aan de koopmarkt, waar alleen al dit jaar meer dan 8% prijsstijging is geweest. Die 1,5% boven inflatie in de vrije sector is dan echt nodig om marktontwikkelingen enigszins te kunnen volgen. Het is frustrerend dat de minister zelfs ons constructieve voorstel op dit punt niet heeft kunnen volgen.” Maar er is méér waardoor (binnen- en buitenlandse) institutionele beleggers met hun grote hoeveelheid beschikbaar kapitaal, investeringen in de Nederlandse woningmarkt gaan heroverwegen.

De recent ineens aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8% (bedoeld om de particuliere buy-to-let-belegger te ontmoedigen) heeft ook grote negatieve effecten op investeringen door IVBN-leden. Het rondrekenen van middenhuurproiecten wordt nóg veel moelijker door de daling van de exitwaarde van die projecten én de algemene waardedaling van woningportefeuilles.  Ook transformaties van kantoren en winkelruimte naar woningen wordt moeilijker, evenals het aankopen, renoveren en verduurzamen van complexen verouderde huurwoningen.  En dat terwijl er enorme behoefte is aan nieuwe of gerenoveerde en kwalitatief goede woningen!  

Minister Ollongren kondigde tevens aan vast te houden aan de beperking van de WOZ-factor in het WWS voor uitsluitend de te liberaliseren huurwoningen in zeer gespannen woningmarkten als Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam. Het is absurd dat er twee WWS-systemen naast elkaar komen, waardoor een kwalitatief aanzienlijke beter huurwoning (die geliberaliseerd had kunnen worden) dezelfde maximale huurprijs krijgt als een (niet te liberaliseren) huurwoning.

Door de ingreep in het WWS moeten verhuurders vrezen voor forse directe huurverlagingen, indirecte huurverlagingen (na mutatie van de huurder) en ook voor het terugvallen van reeds geliberaliseerde huurwoningen tot onder de liberalisatiegrens, waardoor de verhuurderheffing verschuldigd wordt. Deze effecten leiden tot waardedalingen en zullen investeringen in de nieuwbouw en in bestaande huurwoningen afremmen, juist in die grote steden, waar de vraag naar betaalbare middenhuurwoningen het grootst is. Ook het investeren in de verduurzaming van huurwoningen zal door de WOZ-cap in het WWS aanzienlijk worden belemmerd. Invoering van deze WOZ-cap in het WWS zal leiden tot juist minder betaalbare huurwoningen.

Huurwoningen die fors geraakt gaan worden door deze WOZ-beperking in het WWS  zullen immers worden verkocht in plaats van door te exploiteren in huur of door samenvoeging, waardoor er minder betaalbare huurwoningen overblijven. Eerder deed IVBN opnieuw constructieve voorstellen om de effecten van deze maatregelen te verzachten. Hoewel de brief aan de Tweede Kamer met deze voorstellen nog niet beschikbaar is, verwacht IVBN niet meer dat de minister daar aan tegemoet komt.

IVBN-leden hebben nog een behoorlijk aantal gereguleerde huurwoningen onder de € 740, waarvoor de leden verhuurderheffing van circa twee maanden huur moeten betalen. Dat aantal wordt groter vanwege de beperking van de WOZ-factor in het WWS. IVBN-leden zijn sinds 2014 onterecht onder die heffing komen te vallen, die werd opgelegd aan woningcorporaties wegens een te omvangrijk geworden ‘maatschappelijk bestemd kapitaal’ bij de corporaties. Momenteel wordt de verhuurderheffing door de minister gebruikt om daarmee de woningcorporaties via allerlei kortingen (nieuwbouw sociale huur, verduurzaming etc.) beleidsmatig aan te sturen.

Intussen hebben IVBN-leden ook op lokaal niveau te maken met diverse vormen van lokale regulering via huisvestings- en grondverordeningen en/of een verhuurvergunning, waarin allerlei lokale politieke wensen zijn of worden opgenomen (puur inflatievolgend huurbeleid voor de nieuwbouw, koppeling van oppervlaktes aan bepaalde maximale huurprijzen, voorrang voor doelgroepen en doorstromers en recent zelfs verlaging van de inkomensnormen).


 

Noot voor de redactie: Contactpersoon Frank van Blokland, directeur IVBN 070-3000371 of  06 54 25 24 15 

IVBN behartigt de collectieve belangen van haar leden (institutionele en andere professionele vastgoedbeleggers) richting politiek en vastgoedmarkt. IVBN biedt een platform voor professionele vastgoedbeleggers en werkt met de leden aan de verdere professionalsering van de sector op gebieden als integriteit, transparantie, verduurzaming en innovatie. IVBN benadrukt de maatschappelijke betekenis van beleggen in vastgoed. De leden exploiteren voor circa 60 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens zo’n 50 miljard aan vastgoed in het buitenland. Zij beleggen in woningen (50%), winkels (30%), kantoren (15%), bedrijfsruimten, parkeergarages en overig vastgoed. Het lidmaatschap van IVBN staat open voor (binnen- en buitenlandse) institutionele en andere professionele vastgoedbeleggers met meer dan 250 miljoen aan belegd vermogen in Nederland. (Aspirant-)Leden hebben een positieve reputatie in de Nederlandse vastgoedmarkt. De lidmaatschapscriteria hebben betrekking op ‘governance’, transparantie, integriteit en lange termijn horizon.







Terug
9-11-2020
5-11-2020
22-10-2020
22-10-2020
20-10-2020
13-10-2020
28-9-2020
17-9-2020
16-9-2020
11-9-2020
17-7-2020
16-7-2020
1-7-2020
9-6-2020
4-6-2020
3-6-2020
2-6-2020
15-5-2020
15-4-2020
14-4-2020
26-3-2020
24-3-2020
20-3-2020
3-2-2020