9. Voorburg, 30 juni 2009

Behoud pensioenpremies voor de woningmarkt, activiteiten woningcorporaties splitsen

De discussie over de splitsing van de activiteiten van woningcorporaties in sociale kernactiviteiten en commerciële nevenactiviteiten komt in een cruciale fase. Institutionele vastgoedbeleggers, verenigd in IVBN, hebben de marktverstoring en oneerlijke concurrentie door commerciële activiteiten van woningcorporaties in Brussel in 2007 aan de orde gesteld. IVBN bepleit bij de Nederlandse overheid dat de vermogens van pensioenfondsen en verzekeraars behouden moeten blijven voor de Nederlandse woningmarkt, waarop een substantiële commerciële huurmarkt vrijwel ontbreekt. Door het ontbreken van een gelijk speelveld met corporaties en de overregulering van de Nederlandse huurwoningenmarkt is het aantal beleggershuurwoningen in tien jaar al geslonken van meer dan 300.000 naar nog maar 133.000, waarvan circa 55.000 in de vrije sector en de rest gereguleerd. Een splitsing van corporatieactiviteiten, zodat een gelijk speelveld ontstaat, samen-werking mogelijk wordt tussen institutionele beleggers en commerci:ele dochters van corporaties én er een substantiële commerciële huurmarkt kan ontstaan, maakt het weer mogelijk om vermogen van pensioenfondsen en verzekeraars in de Nederlandse woningmarkt te investeren tegen acceptabele rendementen.
 
Minister van der Laan heeft in zijn brief van 12 juni voorstellen gedaan, die hele bijzondere en incidentele commerciële (ontwikkelings-)projecten, zoals de ombouw en de exploitatie van een cruiseschip, sterk aan banden leggen. Vrijwel iedereen is het er over eens dat dat soort activiteiten niet passen bij een maatschappelijke onderneming. Minister Van der Laan is echter veel minder duidelijk over de structurele commerciële nevenactiviteiten van woningcorporaties. Het gaat dan om het bouwen van koopwoningen, het bouwen en exploiteren van vrije sectorhuurwoningen boven de € 648 huur per maand en over commercieel vastgoed, zoals winkel-, kantoor- en bedrijfsruimten. Het is niet duidelijk uit de voorstellen of deze activiteiten nu wel of niet verplicht in een zelfstandige commerciële dochter moeten worden ondergebracht, die dan zonder staatssteun en onder dezelfde voorwaarden en omstandigheden als commerciële partijen moet opereren op de woningmarkt.
 
 
Verdere inhoudelijke toelichting
Onduidelijk is ook de grensafbakening tussen sociale huur- en commerciële huurwoningen. Woningcorporaties bepalen immers zelf dat hun huurwoningen, die eigenlijk bestemd zijn voor de commerciële markt, onder de grens van € 648 per maand worden verhuurd, zodat de huurders van deze woningen ook nog voor huurtoeslag in aanmerking kunnen komen. Omdat mede daardoor de kosten voor de huurtoeslag te fors stijgen moet minister Van der Laan al beperkte bezuinigingen op de huurtoeslag doorvoeren. Het is volgens IVBN veel beter om huurders die in een (zwaar gesubsidieerde) sociale huurwoning wonen en die niet tot de doelgroep van beleid behoren geleidelijk een meer marktgerichte huur te laten betalen. Daarmee zouden de woningcorporaties ook aanzienlijk meer huurinkomsten ontvangen. IVBN bepleit dan ook een objectieve grens van 143 of meer punten in het WoningWaarderingsStelsel. Dat zijn huurwoningen die potentieel op de vrije markt verhuurd kunnen worden, zonder de veel te strikte overheidsregulering.
 
Nederland, een van de rijkste landen van Europa, kent naast 3,9 miljoen koopwoningen, maar liefst 2,8 miljoen gereguleerde huurwoningen en slechts 200.000 vrije sectorhuurwoningen! Er zijn circa 1,2 miljoen huurtoeslag-ontvangers voor wie betaalbaar wonen wordt gerealiseerd door huurtoeslag vanuit de overheid én door lagere huren vanuit de corporaties. Voor deze 1,2 miljoen mensen worden er echter wel 2,8 miljoen huurwoningen gereguleerd! Woningcorporaties verhuren zo’n 2,3 miljoen gereguleerde huurwoningen. Corporaties hebben slechts 100.000 vrije sector huurwoningen, terwijl circa 30% van de huurwoningenvoorraad de potentie heeft om (na mutatie van de huurder) in de vrije sector te worden verhuurd.

IVBN bepleit de totstandkoming van een substantiële commerciële huurmarkt, waar zowel commerciële partijen als juridisch zelfstandige commerciële dochters van woningcorporaties onder gelijke omstandigheden en in eerlijke concurrentie met elkaar de woonconsument kunnen bedienen. Daarmee wordt de sociale kerntaak van de corporaties (die uiteraard mét staatssteun kan plaatsvinden) op geen enkele manier gehinderd. Er is ook geen sprake van het verergeren van sociale segregatie, omdat de (potentiële) commerciële huurwoningen van woningcorporaties nu ook al gewoon tussen de sociale huurwoningen staan. Huurders van potentiële vrije sectorhuurwoningen gaan geleidelijk aan een meer marktconforme huur betalen; zij profiteren dan minder en uiteindelijk niet langer meer van de staatssteun en de te lage huren, die via de moedercorporatie aan een veel te grote groep mensen wordt gegeven. Deze marktverstoring zorgt er ook voor dat de kwalitatieve nieuwbouw van vrije sectorhuurwoningen sterk achterblijft omdat de huren van vergelijkbare huurwoningen in de bestaande voorraad te laag zijn.
 
IVBN neemt afstand van de stemmingmakerij van de Woonbond dat minister van der Laan niet mag buigen voor de Europese Commissie. De Woonbond moet zich zo langzamerhand toch bewust zijn dat Brussel zeer terecht wijst op een in Nederland al jarenlang voortdurende en steeds schrijnender wordende marktverstoring en oneerlijke concurrentie, die voor de corporatiesector grote risico’s heeft opgeleverd en er mede voor heeft gezorgd dat de institutionele vastgoedbeleggingssector wordt gemarginaliseerd.
 
IVBN neemt ook afstand van het belangrijkste kritiekpunt van Aedes, namelijk de beperking van de doelgroep op basis van een inkomensgrens. Dit zou volgens Aedes afbreuk doen aan het Nederlandse huisvestingsbestel waarin corporaties huisvesting bieden aan iedereen die dat nodig heeft, niet alleen kansarmen. Volgens IVBN is het onhoudbaar om te claimen dat de hele sociale huurwoningenvoorraad van 2,4 miljoen huurwoningen voor zo’n enorme grote groep huishoudens gereguleerd moet blijven worden. IVBN vindt het positief dat de minister de grens van de doelgroep van beleid (conform de Huurtoeslagwet tot circa € 28.400 inkomen per jaar) duidelijk herbevestigt.
IVBN begrijpt de wens van Aedes om ruimte te maken tussen ondernemen enerzijds en publiek belang anderzijds, maar meent dat die ruimte voor ondernemen alleen gegeven kan worden aan juridisch strikt afgescheiden en zelfstandige commerciële dochters. Aedes stelt ”grote bezwaren te hebben tegen het uitgangspunt [van minister Van der Laan] dat 80% van de vrijkomende woningen [tot € 648 huur per maand] dient te worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 28.400. De doelgroep van de volkshuisvesting is immers aanzienlijk groter.” Volgens minister Van der Laan wordt echter nu al 75% van de vrijkomende voorraad aan deze doelgroep toegewezen. Aedes wil dus vrij zijn om te blijven toewijzen aan huurders met (aanzienlijk) hogere inkomens. Dat kan wat IVBN betreft, maar dan in een commerciële huurmarkt met eerlijke concurrentieverhoudingen.
IVBN is van mening dat Aedes in haar brief aan de Tweede Kamer het belang de staatssteun wel erg bagatelliseert. Aedes stelt over de waarde van de WSW-borging, waardoor de leningen van corporaties aanzienlijk goedkoper kunnen worden gefinancierd, het volgende: “De waarde die deze achtervang vertegenwoordigt is zeer beperkt, afgezet tegen de huur die corporaties in de markt laten liggen. In Europese termen zou er geen sprake zijn van overcompensatie. Een voornemen tot een ingrijpende wijziging van het stelsel is ook in dit opzicht buitenproportioneel.” Eerder maakte het WSW bekend dat het voordeel van woningcorporaties van de WSW-borging alleen al 500 miljoen per jaar bedraagt! En als dat bedrag niet opweegt tegenover hetgeen woningcorporaties in de markt laten liggen door lagere huren te vragen aan huishoudens buiten de doelgroep, dan is daarmee inzichtelijk hoe ernstig de marktverstoring en oneerlijke concurrentie is.  

Noot voor de redactie: Contactpersoon drs. F.J.W. van Blokland MRICS, directeur IVBN 070-3000371 of 06-54252415 De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 31 leden hebben voor circa 60 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en nog eens zo’n 150 miljard aan vastgoed in het buitenland. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en parkeergarages. Zij verhuren circa 133.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel vastgoed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m2), winkels (circa 4,5 miljoen m2) , bedrijfsruimten en parkeergarages. IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren.

Terug