EnglishWoonbond-onderzoek naar geliberaliseerde huursector geeft geen goed beeld. Uitkomsten, conclusies en aanbevelingen sporen niet met elkaar
De ideologisch bepaalde opvattingen van de Woonbond over de huurmarkt hebben centraal gestaan bij de rapportage over hun onderzoek. De Woonbond ziet nu eenmaal niets in marktwerking in de huursector. En al helemaal niets in een volledig op marktwerking gebaseerd gedeelte van die huursector, namelijk het geliberaliseerde deel, met daarin huurwoningen boven € 600 huur per maand, dat echter maar 5% van de alle huurwoningen betreft. Hoewel de uitkomsten zelf dat niet aangeven, beveelt de Woonbond aan om de hele geliberaliseerde sector vooral weer onder het strikte huurprijsbeleid van de overheid te brengen. IVBN bepleit echter al jaren om het huurbeleid te liberaliseren en meer marktwerking toe te staan. IVBN is dan ook in afwachting van de concretisering van het voornemen van het kabinet om uiterlijk per 1 juli 2006 (of eerder, indien mogelijk) het geliberaliseerde gebied juist substantieel tot 15 á 25% te vergroten via een overgangs-regime voor de te liberaliseren woningen.
Directeur Van Blokland: "De 'conclusies' en zeker de 'aanbevelingen' die de Woonbond doet, kúnnen gewoon weg niet gebaseerd zijn op de uitkomsten van het onderzoek. Over de uitkomsten zelf haal ik mijn schouders op. De uitkomsten zijn immers gebaseerd op slechts 435 verkregen reacties op 2000 door de Woonbond gericht uitgezette vragenlijsten. Dit onderzoek is dan ook op geen enkele manier representatief te noemen. IVBN verwerpt de door de Woonbond opgestelde 'conclusies en aanbevelingen' dan ook met kracht."
Volgens Van Blokland is het duidelijk dat de Woonbond met het onderzoek het meer liberale huurbeleid van minister Dekker wil dwarsbomen. Directeur Van Blokland: "Ik verwacht echter dat de volksvertegenwoordigers door de uitkomsten heen zullen weten te kijken en dat ze begrijpen dat de Woonbond met de conclusies en aanbevelingen stokpaardjes berijdt over de manier waarop de huursector er volgens de Woonbond uit zou moeten zien. Laten we nu met het nieuwe huurbeleid eerst eens kijken of de enorme problemen op de huurwoningenmarkt door beheerste marktwerking aangepakt en opgelost kunnen worden."
Ter toelichting:
Het Woonbond-onderzoek laat zien dat een grote meerderheid van de respondenten tevreden is met de geliberaliseerde woning (84 tot 91% oordeelt 'voldoende' of 'goed'). IVBN herkent dat uit klanttevredenheids-onderzoekingen die de grote woningbeleggers uitvoeren. Helaas heeft de Woonbond niet gevraagd naar de woonomgeving en de voorzieningen in de buurt, die ook tot een grote mate van tevredenheid leiden. Verder herkent IVBN uit het Woonbond-onderzoek ook nog wel dat de klachtenafhandeling en de communicatie tussen huurder en eigenaar helaas niet altijd adequaat verlopen. Daar werken IVBN-leden dan ook hard aan om dat te verbeteren. Voor het overige schetst dit Woonbond-onderzoek absoluut geen goed beeld van de geliberaliseerde huursector, aldus Van Blokland.
Eén van de belangrijke 'conclusie' van de Woonbond is dat er in het geliberaliseerde segment dramatisch hoge huurquote's voorkomen, waarbij 41% méér dan 30% (waarvan zelfs 3% boven de 60%) van het inkomen aan de huur moet uitgeven. IVBN wijst er echter op dat dus 59% van de respondenten in het Woonbond-onderzoek 30% of minder van het inkomen uitgeeft aan de huur, waarvan zelfs 12% minder dan 20%.
In het geliberaliseerde segment kiezen huurders er volgens IVBN zelf voor om tegen een hogere huurprijs meer kwaliteit en woongenot te kunnen krijgen. Beleggers hanteren bij aanvang van de verhuring inkomensvoor-waarden, waardoor normaal gesproken huurquote's tussen de 20 en de 30% het resultaat zijn. Dat er bij 10 van de 435 respondenten zeer hoge huurquote's zijn ontstaan, herkent IVBN als de problematiek van huurders van wie het gezamenlijke inkomen door bijvoorbeeld scheiding ernstig is teruggelopen. IVBN-leden zullen in dergelijke individuele probleemgevallen graag willen bemiddelen naar goedkopere huisvesting, volgens Van Blokland, omdat beleggers immers geen enkel belang hebben bij dergelijk hoge huurquote's. Het komt echter ook voor dat mensen weliswaar lage inkomens hebben, maar een behoorlijk vermogen. Ook illegale onderverhuur komt helaas voor. Hogere huurquote's dan 30% komen dus wel voor, maar dat zijn dan veelal persoonlijke keuzes die vooral met meer kwaliteit en woongenot te maken hebben.
Een andere belangrijke 'conclusie' van de Woonbond is dat er sprake zou zijn van een slechte rechtspositie van huurders in het geliberaliseerde gebied, waarbij er grote onduidelijkheid zou bestaan over de jaarlijkse huurverhoging of over de mogelijkheid van vijfjaarlijkse aanpassingen van de huur aan de marktomstandigheden. Volgens Van Blokland is er geen sprake van een slechte rechtspositie voor huurders in het geliberaliseerde gebied en is het heel vreemd als huurders niet weten hoe de jaarlijkse huurverhoging wordt bepaald. Beleggers werken bijna allemaal met huurcontracten op basis van een ROZ-model, waarin duidelijk staat hoe de jaarlijkse huurverhoging plaatsvindt (inflatie met al of niet een opslag) en of er om de vijf jaar een aanpassing kan volgen aan de markt. Hij wijst erop dat in de afgelopen jaren beleggers nog maar zelden van de mogelijkheid gebruik gemaakt hebben, omdat de meeste huren in het geliberaliseerde gebied al op marktniveau zijn. Jaarlijks wordt er dus alleen met actuele inflatie plus een kleine opslag, of zelfs alleen maar met inflatie gecorrigeerd. In 2002 en 2003 werd de huur van 50 tot 70% van de geliberaliseerde huurwoningen zelfs met minder dan het actuele inflatiecijfer gecorrigeerd! Onduidelijkheid over huurverhogingsmogelijkheden kán daardoor eigenlijk niet bestaan; uiteraard wel onzekerheid over de hoogte van de inflatiecorrectie.
Verder wijst van Blokland op het huurbeleid vanaf 2002, waardoor veel onduidelijkheid werd geïntroduceerd over het al of niet geliberaliseerd zijn van een woning. Door de overheid werd (met steun van de Woonbond) beleid gevoerd waarin een sluipende verhoging van de liberalisatiegrens toe werd gestaan. Bij leegkomen van een geliberaliseerde woning die voorheen genoeg punten had om geliberaliseerd te kunnen worden verhuurd, kon het voorkomen dat een woning binnen een complex weer is "teruggevallen" naar het niet-geliberaliseerde gebied. Sinds 1 juli 2002 zijn een flink aantal huurwoningen van beleggers met punten tussen de 135 en de 142 punten op die manier teruggevallen naar het niet-geliberaliseerde gebied. Binnen een complex woningen valt dat wel op, waardoor er grote onduidelijkheid bestaat.
Verder lijkt het aantal 'geschillen' in het Woonbond-onderzoek erg hoog. IVBN gaat ervan uit dat dat vooral wordt veroorzaakt door het gericht uitsturen van de vragenlijsten aan huurders die actief de vragenlijst hebben aangevraagd en/of ingevuld via de website van de Woonbond en aan het gericht uitsturen van vragenlijsten aan bepaalde complexen in met name Amsterdam. In de vragenlijst was echter niet gespecificeerd wat nu precies als een 'geschil' werd gedefinieerd. Slechts 151 van de respondenten heeft de vraag beantwoord en had een geschil gehad, voornamelijk over de hoogte van de huurverhoging, over de servicekosten of over het onderhoud. IVBN reageert op deze 'conclusie' als volgt. In een zo persoonlijk dienstverlening als het verhuren van een luxe woning kan het voorkomen dat er een klacht is. Beleggers erkennen dat de klachtenafhandeling en de communicatie tussen huurder en eigenaar helaas niet altijd adequaat verlopen. Beleggers zijn intensief daarmee bezig om daarin zelf of met hun vastgoedbeheerder verbetering te brengen. De grote mate van tevredenheid van huurders met hun geliberaliseerde woning lijdt daar echter niet onder. Klachten worden in de praktijk zoveel mogelijk opgelost. Het aantal daadwerkelijke geschillen vanuit geliberaliseerde beleggerswoningen dat aan de kantonrechter wordt voorgelegd is buitengewoon beperkt.
Noot voor de redactie: Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met: drs F.J.W. van Blokland, directeur IVBN tel. 070-3000371 (werk); 06 54 25 24 15 (mobiel) De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, (vastgoed-)vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 31 leden hebben voor circa 45 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en dat is circa 95% van het Nederlands institutionele vastgoedvermogen. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Zij verhuren circa 175.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel vastgoed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m2), winkels (circa 4,5 miljoen m2) , bedrijfsruimten en overig vastgoed, waaronder parkeergarages. Daarmee zijn de institutionele beleggers de belangrijkste commerciële verhuurders van onroerend goed. Al deze beleggingen hebben een belangrijke economische en maatschappelijke functie. IVBN-leden beleggen in vastgoed onder meer met het oogmerk om pensioen- en verzekeringsgelden te kunnen uitkeren. Vastgoedbeleggingen hebben daarmee een belangrijke maatschappelijke betekenis. IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren.
Terug