EnglishWoningbeleggers al jaren gedwongen tot huurmatiging. Matiging huurbeleid tegenovergesteld aan wat er moet gebeuren om beweging om de huurwoningenmarkt
Het sinds juli 2002 van kracht zijnde huurbeleid staat institutionele woningbeleggers alleen nog maar jaarlijkse huurverhogingen toe die de inflatie compenseren. De huurinkomsten van beleggers zijn daardoor al enkele jaren gefixeerd. De kosten van de exploitatie van huurwoningen (o.a. beheer en onderhoud, OZB, lokale heffingen) stijgen echter veel sneller dan de inflatie, dus in reële zin dalen de huurinkomsten van beleggers. Het is volgens IVBN principieel onjuist dat de politiek de gevolgen van een matigingsbeleid voor lonen en uitkeringen probeert te verzachten door aan commerciële verhuurders te vragen de huurstijging te matigen, terwijl die stijging feitelijk alleen een compensatie voor de inflatie betreft. IVBN is bereid om reeds in 2004 mee te werken aan een voorstel vanuit de woningcorporaties om de huursubsidie-ontvangers te ontzien. Over dat voorstel vindt nog overleg plaats met het ministerie van VROM. IVBN wijst het voorstel van de Woonbond af om in 2004 en 2005 tot een structurele en generieke huurmatiging voor álle huurders te komen. Een dergelijk voorstel is volgens IVBN absoluut geen oplossing voor de huidige problematiek op de huurwoningenmarkt en is zelfs tegenovergesteld aan wat er eigenlijk zou moeten gebeuren.
Volgens IVBN zijn zowel de ernstig teruggelopen woningbouwproductie als het door de overheid gevoerde huurbeleid de oorzaken van de huidige verstarring van de woningmarkt. Het grootste probleem is immers dat er geen doorstroming plaatsvindt. Daardoor komen er ook geen goedkope huurwoningen beschikbaar voor starters en de doelgroepen van beleid, zoals de laagste inkomens.
Er zit in wezen een "gat" tussen de huidige niet-geliberaliseerde huurwoningenmarkt (met relatief te lage huren) en de geliberaliseerde huurwoningenmarkt (met overwegend markthuren; m.i.v. juli 2004 vanaf bijna € 600 per maand), terwijl het ook ontbreekt aan goedkope koopwoningen. Dit gat is door het korte termijn huurbeleid alleen maar groter geworden, waarbij prijs en kwaliteit verder uit elkaar zijn gegroeid. Volgens IVBN kan alleen door liberalisatie van het huurbeleid dat gat gedicht worden.
Als het huurbeleid wordt geliberaliseerd, zijn institutionele beleggers bereid om te streven naar een verdubbeling van hun productie van nieuwe huurwoningen vanaf € 550 per maand. De afgelopen jaren realiseerden beleggers circa 3000 tot 4000 nieuwe geliberaliseerde huurwoningen per jaar. Institutionele beleggers zien de komende jaren kansen hun nieuwbouw inspanningen te verdubbelen tot circa 7000 tot 8000 woningen per jaar.
Ter toelichting
Voorstellen tot matiging
Het hanteren van steeds andere huurstijgingspercentages leidt volgens IVBN tot "jo-jo-huren". Vóór juli 2002 werd als basis voor de huurverhoging het actuele inflatiecijfer gebruikt. Voor de jaren 2002 tot en met 2004 geldt als basis voor de huurverhoging het vijfjaarsgemiddelde inflatiecijfer. Woningen van beleggers hebben overwegend een beperkte afstand tot de maximaal redelijk huur. Voor deze woningen geldt dat de huur slechts met het vijfjariggemiddelde inflatiepercentage mag stijgen. In zowel 2002 als 2003 was het actuele inflatiecijfer substantieel hoger dan het vijfjaarsgemiddelde. Institutionele beleggers verloren door de overstap op het vijfjaarsgemiddelde al circa € 35 miljoen aan huurinkomsten. In 2004 geldt voor het eerst dat het actuele inflatiecijfer van 2,1% lager ligt dan het vijfjarig gemiddelde van 3,0%.
De oproep van de Kamer tot matiging van de huurverhoging betekent in feite dat de Kamer het door haar zelf vastgestelde huurbeleid los zou willen laten. Een deel van de Tweede Kamer lijkt te vinden dat verhuurders de gevolgen van het overheidsbeleid op lonen en uitkeringen zouden moeten opvangen.
IVBN is daar als commerciële verhuurder op tegen, waarbij IVBN nog eens benadrukt dat de jaarlijkse huurinkomsten weer van groot belang zijn voor onder meer pensioen- en erzekeringsverplichtingen die institutionele beleggers in vastgoed via hun rendementen moeten kunnen blijven garanderen.
Van Blokland: "Om te grote schommelingen in de jaarlijkse huurstijging te voorkomen heeft de overheid er in 2002 voor gekozen om over te stappen op een vijfjariggemiddeld inflatiecijfer. Dit op basis van een meerderheidsadvies over het huurbeleid vanaf 2002 tot en met 2004 tussen VROM, de Woonbond, Aedes en Vastgoed Belang. IVBN was tegen het korte termijn huurbeleid. Het is natuurlijk niet geloof-waardig naar verhuurders toe om, nu de actuele inflatie lager is, weer ineens over te stappen op een ander, lager inflatiecijfer. En om dan zeker straks, als de actuele inflatie weer hoger wordt, weer terug te gaan naar het vijfjariggemiddelde? Overigens begrijpt IVBN het politieke dilemma wel. Natuurlijk hebben wij oog voor de maatschappelijke problematiek bij de lagere inkomens. Wij steunen dan ook een voorstel van de woningcorporaties om de huursubsidie-ontvangers te ontzien. Dat voorstel is aan minister Dekker uitgebracht en er vindt nog overleg over plaats. Ik kan nog niet op de inhoud van het voorstel ingaan, omdat het nog onderwerp van overleg is."
Het inmiddels gepubliceerde voorstel van de Woonbond om voor 2004 en 2005 twee jaar achtereen tot een structurele en generieke huurmatiging te komen voor alle huurders, verwerpt IVBN. Dat voorstel betekent een huurontwikkeling die vér achterblijft bij de inflatie-ontwikkeling. Voor twee jaar wordt de ontwikkeling van de huren dan gekoppeld aan de ontwikkeling van de uitkeringen in plaats van aan de inflatie. In 2006 en daarna wil de Woonbond de huurstijging weer koppelen aan het vijfjariggemiddelde inflatiecijfer, met een zeer kleine opslag van 0,33 procent ter compensatie van gederfde huurinkomsten. Dit voorstel is volgens IVBN echter absoluut geen oplossing voor de huidige problematiek op de huurwoningenmarkt en is zelfs tegenovergesteld aan wat er eigenlijk zou moeten gebeuren.
Huurbeleid m.i.v. 2005 en verder
Minister Dekker heeft in haar begroting en de Huurbrief eind 2003 al aangekondigd dat het huurbeleid vanaf 2005 meer ruimte zal kunnen gaan bieden aan verhuurders, om de problemen op de huurwoningenmarkt aan te gaan pakken. Het grootste probleem is immers dat er geen doorstroming plaatsvindt. Daardoor komen er ook geen goedkope huurwoningen beschikbaar voor starters en de doelgroepen van beleid, zoals de laagste inkomens. Daarbij is uitgangspunt van deze minister dat de betaalbaarheid van het wonen voor met name de doelgroepen van beleid gegarandeerd blijft.
Wat de huren betreft, is IVBN van mening dat voor een groot aantal huurwoningen in Nederland een prijs betaald wordt die in verhouding tot de kwaliteit te laag is. Met name woningcorporaties hebben vanuit hun sociale doelstelling in het verleden de huren voor de doelgroepen van beleid al heel sterk gematigd, maar door dat voor alle woningen te doen, zijn er veel mensen die in verhouding tot hun inkomen te goedkoop wonen. Zij betalen een niet marktgerichte prijs voor hun huurwoning. Van Blokland: "Dat is fijn voor de zittende huurders, maar het betekent helaas wel dat er geen enkele doorstroming meer plaatsvindt naar de middeldure huur- of koopsector. Nieuwbouw van huurwoningen die onder het huurbeleid vallen is vanwege de lage huurinkomsten nauwelijks meer rendabel".
Volgens IVBN zijn zowel de ernstig teruggelopen woningbouwproductie als het door de overheid gevoerde huurbeleid de oorzaken van de volkomen verstarring van de woningmarkt. Als de minister en de Kamer daadwerkelijk de problemen op de huurwoningenmarkt willen aanpakken, moet het huurbeleid juist meer ruimte gaan geven. Voor die huurwoningen die (ver) onder een marktgerichte prijs worden verhuurd (en dat zijn dan vooral woningen in de gespannen woningmarkten) moeten volgens IVBN boveninflatoire huurstijgingen mogelijk zijn. Een oproep tot matiging vanuit de Kamer tot zelfs onder de inflatiestijging voor álle huurders is dan tegengesteld aan datgene wat er eigenlijk moet gebeuren. De Kamer zou volgens IVBN veel meer moeten kijken naar de belangen van woningzoekenden die nu onmogelijk een huurwoning kunnen vinden. Geleidelijke en beheerste boveninflatoire huurverhogingen zijn volgens IVBN gewoon onontkoombaar om de woningmarkt gezond te maken. Pas als dergelijke woningen dan in een aantal jaren op een marktgericht niveau zijn aanbeland, kan een inflatievolgend huurbeleid worden gevoerd, waarbij de jaarlijkse huurverhoging op woningniveau beperkt blijft tot een beperkte marge bovenop het inflatiecijfer.
Negatieve kanten korte termijn huurbeleid tot en met 2004.
Het huidige huurbeleid tot en met 2004 heeft nog meer negatieve kanten voor institutionele beleggers, waardoor de animo om te blijven beleggen en te investeren in huurwoningen die onder het huurbeleid van de overheid vallen, ernstig is verminderd. Institutionele beleggers bezitten circa 115.000 woningen die onder het huurbeleid vallen en zo'n 60.000 die geliberaliseerd zijn. Enkele jaren terug bezaten woningbeleggers nog zo'n 200.000 woningen. Door verkopen aan zittende huurders en complexgewijze verkoop aan andere professionele partijen zijn de afgelopen jaren zo'n 25.000 niet-geliberaliseerde woningen verkocht. Institutionele beleggers richten zich inmiddels vrijwel uitsluitend op het geliberaliseerde segment, terwijl ze graag extra zouden willen investeren in huurwoningen vanaf € 550 per maand. De liberalisatiegrens komt in juli 2004 echter al op € 600 per maand. Beleggers investeren daarom momenteel alleen nog maar in nieuwe huurwoningen vanaf € 650 per maand. De stijgende liberalisatiegrens houdt overigens in dat steeds meer woningen, die voorheen nog geliberaliseerd konden worden verhuurd, bij mutatie weer terugvallen onder het desastreuze huurbeleid. De liberalisatiegrens moet weer fors omlaag, willen beleggers weer bereid zijn te investeren.
Er zit in wezen een "gat" tussen de huidige niet-geliberaliseerde huurwoningenmarkt (met relatief te lage huren) en de geliberaliseerde huurwoningenmarkt (met overwegend markthuren), terwijl het ook ontbreekt aan goedkope koopwoningen. Dit gat is door het korte termijn huurbeleid alleen maar groter geworden, waarbij prijs en kwaliteit verder uit elkaar zijn gegroeid. Volgens IVBN kan alleen door liberalisatie van het huurbeleid dat gat gedicht worden.
Investeringsbereidheid woningbeleggers
Als het huurbeleid wordt geliberaliseerd, zijn institutionele beleggers bereid om te streven naar een verdubbeling van hun productie van nieuwe huurwoningen vanaf € 550 per maand. De woningproductie in Nederland is ingezakt tot circa 60.000 woningen. De afgelopen jaren realiseerden beleggers circa 3000 tot 4000 nieuwe geliberaliseerde huurwoningen per jaar. Institutionele beleggers zien de komende jaren kansen hun nieuwbouw inspanningen te verdubbelen tot circa 7000 tot 8000 woningen per jaar! Momenteel is het al zo dat beleggers een vliegwielfunctie vervullen in de woningproductie door de omzetting van koop naar huur én door het feit dat beleggers opdracht geven huurwoningen te realiseren. Daardoor worden nu al het dubbele aantal woningen in productie genomen, ondanks de verslechterde koopwoningenmarkt. Door de vliegwielfunctie, in combinatie met de extra investeringsbereidheid, kunnen beleggers de komende jaren een belangrijke rol spelen in de woningproductie.
Volgens IVBN zijn minister Dekker en vooral de Kamer nu aan bod om die hogere productie mogelijk te maken onder meer door het huurbeleid te liberaliseren. Vooral daardoor wordt de doorstroming immers bevorderd. Volgens Van Blokland: "Zonder liberalisering van het huurbeleid en de volle inzet van verhuurders komt de woningbouwproductie onvoldoende op gang. De politiek kan kiezen tussen de zittende huurders blijven ontzien en dan blijven doormodderen op de huurwoningenmarkt of vanaf 2005 een aantal jaren doorbijten en de huurwoningmarkt gezond maken. Daarbij zijn maatregelen te bedenken die de huurwoningenmarkt liberaliseren en daardoor beter laten functioneren, waardoor de doorstroming weer op gang komt, terwijl de noodzakelijke huurverhogingen daarvoor geleidelijk worden doorgevoerd waarbij de laagste inkomens kunnen worden ontzien."
Noot voor de redactie Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met: Drs F.J.W. van Blokland, directeur IVBN tel. 070-3000371 (werk); 06 54 25 24 15 (mobiel) De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 31 leden hebben voor circa 45 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en dat is circa 95% van het Nederlands institutionele vastgoedvermogen. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Zij verhuren circa 175.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel vastgoed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m2), winkels (circa 4,5 miljoen m2) , bedrijfsruimten en overig vastgoed, waaronder parkeergarages. Daarmee zijn de institutionele beleggers de belangrijkste commerciële verhuurders van onroerend goed. Al deze beleggingen hebben een belangrijke economische en maatschappelijke functie. IVBN-leden beleggen in vastgoed onder meer met het oogmerk om pensioen- en verzekeringsgelden te kunnen uitkeren. Vastgoedbeleggingen hebben daarmee een belangrijke maatschappelijke betekenis. IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren.
Terug