Voor succesvolle verkoop corporatiebezit is aanpassing verkoopcirculaire nodig

Minister Donner publiceerde recent een nieuwe ‘verkoop’—circulaire voor corporatiebezit. De circulaire heeft tot doel om liquiditeiten in de corporatiesector te verschaffen door de verkoop van corporatiebezit aan onder meer institutionele beleggers mogelijk te maken. IVBN is tevreden met het feit dat woningcorporaties voortaan hun bezit mogen verkopen tegen actuele waarde. Volgens Henk Jagersma, binnen IVBN bestuurlijk verantwoordelijk, is dat een goed uitgangspunt om meer marktconformiteit in de verkoopprijzen van corporatiebezit te krijgen. Ook het uitgangspunt dat kopers een garantie afgeven van minimaal 7 jaar doorexploitatie vindt IVBN prima, net als de zorg dat alleen bonafide  kopers in aanmerking kunnen komen. Henk Jagersma: “Waar het om gaat is dat de woningencomplexen die corporaties aanbieden marktconform kunnen worden verworven en daarmee voldoende aantrekkelijke beleggingsobjecten zijn voor beleggers”.

Om tot een succesvol verkoopprogramma te komen is volgens IVBN een aanpassing van de verkoopcirculaire op drie onderdelen nodig. Als eerste is nodig een aanpassing van de voorgestelde winstdelingsregeling. Op deze regeling dient een inflatiecorrectie toegepast te worden en er moet rekening gehouden worden met bij-investeringen, anders wordt onderhoud op de complexen ontmoedigd. Daarnaast ontstaat er door de regeling een direct effect op de actuele waarde. Meer duidelijkheid over de regeling is gewenst.

Als tweede moet de beoordelingssystematiek over de verkoopprijzen van corporatiewoningen van het ministerie worden aangepast. IVBN onderstreept het uitgangspunt van de marktconformiteit bij de beoordeling van de verkoopprijzen. De minister gebruikt voor de toetsing van de prijzen echter niet het juiste instrument, de door hem gebruikte tabel van de belastingdienst is altijd verouderd en leidt tot verkeerde prijzen. Dat heeft als effect dat, afhankelijk van de beweging in de markt, prijzen óf te hoog zullen zijn, waardoor geen transacties plaats zullen vinden óf prijzen te laag zijn, wat niet de bedoeling kan zijn. Het is beter een echte marktconformiteit-toets toe te passen, waarvoor verschillende onafhankelijke methodes beschikbaar zijn. Een juiste toets die tot marktconforme prijzen leidt kan de circulaire verkoop aan institutionele beleggers succesvol maken.

Een derde aanpassing is nodig, omdat de circulaire voorschrijft dat er altijd een openbare aanbesteding moet plaatsvinden. Dat is, bijvoorbeeld rond nieuwbouwcomplexen, niet altijd mogelijk of wenselijk in de huidige markt. IVBN ziet ook graag dat de circulaire rekening houdt met de veel voorkomende situatie van gemengde DAEB/niet DAEB- complexen. Nadat eerst de zittende huurders in de gelegenheid zijn gesteld hun huurwoningen eventueel te kopen, moet een woningcorporatie dergelijke gemengde complexen volgens de circulaire in principe nog steeds altijd eerst aan andere woningcorporaties aanbieden. IVBN vindt dat ook gemengde complexen direct aan beleggers aangeboden moeten kunnen worden. De circulaire is hierin te terughoudend.

IVBN heeft de minister per brief opgeroepen om op korte termijn de nieuwe verkoopregeling tot een succes te maken, wat zowel in het belang van corporaties is vanwege de noodzakelijke liquiditeiten en voor institutionele beleggers, die hun bezit op marktconforme voorwaarden kunnen uitbreiden.

Noot voor de redactie: Contactpersoon drs. F.J.W. van Blokland MRICS, directeur IVBN 070-3000371 of  06 54 25 24 15  De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 31 leden hebben voor circa 60 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en nog eens zo’n 50 miljard aan vastgoed in het buitenland. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en parkeergarages. Zij verhuren circa 133.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel vastgoed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m²), winkels (circa 4,5 miljoen m²) , bedrijfsruimten en parkeergarages. IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren.