EnglishTerugloop omzet primaire reden voor problemen bij retailers, 02-07-2014
IVBN reageert op studie Inretail: winkeleigenaren vragen teveel huur
Terugloop omzet primaire reden voor problemen bij retailers
Volgens IVBN is de huur van winkelruimte vrijwel nooit de hoofdreden waarom een winkel het niet redt. De huur kan in de woon- en modebranche zo’n 10 tot maximaal 15% van de totale bedrijfskosten uitmaken. Het echte probleem van een slecht lopende winkel is dan ook dat de totale bedrijfskosten niet langer gedekt worden door de minimaal noodzakelijke omzet op die locatie. Een teruglopende omzet in de fysieke winkels heeft niet alleen te maken met verlaagde consumentenbestedingen vanwege de economische crisis. Ook met de onvoldoende aantrekkelijkheid van fysieke winkels, weinig vernieuwende formules en een niet onderscheidend aanbod van winkels waardoor de consument niet naar de fysieke winkels gaat. Veel omzet verschuift naar het online shoppen. Samenwerking is nodig tussen verhuurders en retailers om de fysieke winkels aantrekkelijker te maken. Vanuit overheden moeten keuzes gemaakt worden omdat niet alle winkelgebieden te behouden zijn.
De verschillen tussen sterke en zwakke winkellocaties nemen steeds verder toe. De huurprijs op winkellocaties wordt nog steeds bepaald door vraag en aanbod. Op veel locaties heeft de crisis in de retail dan ook wel degelijk geleid tot lagere winkelhuren. In sommige gevallen zijn huurverlagingen mogelijk, maar vanwege het huidige huurrecht werken huurverlagingen direct door bij huurherzieningen van andere hurende partijen. Daarom moet het huurrecht echt op korte termijn worden aangepast. Dat zegt Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed.
Huren op A1-locaties groeien niet meer, maar dalen ook niet, omdat er nog voldoende vraag is van ondernemers naar deze toplocaties. De huurprijs wordt nog steeds bepaald door vraag en aanbod. Op veel locaties heeft de crisis in de detailhandel dan ook geleid tot lagere winkelhuren. Zeker op mindere locaties komen relatief veel (al of niet tijdelijke) huurverlagingen voor, afhankelijk van de locatie, de kracht van de ondernemer en de mogelijkheden van de verhuurder. Een eventuele huurverlaging vergt altijd openheid van de ondernemer over zijn aanpak en toekomst. Als er perspectief is voor continuïteit komen verhuurder en huurder er altijd samen uit. Dan moeten vervolgens echter wel maatwerkafspraken moeten gemaakt. Maatwerk dat verhuurders door het geheel verouderde Nederlandse huurrecht nauwelijks kunnen bieden.
Van Blokland stelt dat de belangen van verhuurder en huurder parallel lopen. “Vastgoedondernemers hebben immers belang bij langdurige relaties met de retailers en zeker in deze moeilijke tijd heeft iedereen elkaar nodig. We hebben niks aan een winkelgebied zonder huurders of met veel leegstand. Natuurlijk zijn het moeilijke tijden voor retailers en datzelfde geldt ook voor professionele verhuurders. Van Blokland wijst erop dat verhuurders veel schade leiden bij faillissementen van huurders. Ook bij een doorstart van een beperkt aantal winkels uit een keten lopen verhuurders forse schade op. Partijen moeten juist samen door die moeilijke tijd heen. Uiteindelijk is het de consument die beslist wat er op de winkelmarkt gebeurt en welke partijen succesvol zijn of dat worden.”
Volgens Van Blokland moet de huurder in contact treden met de verhuurder als het niveau van de huur binnen alle overige bedrijfskosten bezien te hoog zou zijn. Als de ondernemer duidelijke overlevingskansen heeft en open is over alle bedrijfskosten, de omzetontwikkeling, zijn internetomzet en zijn toekomstplannen, kan er constructief overleg volgen. In dat overleg komen dan alle alternatieven naar voren, zoals (al dan niet gezamenlijk) investeren in de winkelruimte of het winkelgebied, tijdelijke huurcontracten, een tijdelijke huurverlaging of contractverlenging tegen een lagere huur. Een verhuurder met een brede portefeuille winkels zal een huurder ook kunnen helpen aan een andere, goedkopere locatie.
Als er goede kansen op continuïteit zijn en partijen besluiten met elkaar door te gaan, dan wil de verhurende vastgoedondernemer in het huurcontract het afgesproken maatwerk wel kunnen vastleggen, zonder langs de rechter te hoeven. Het huurrecht winkelruimte biedt echter veel te weinig ruimte om van de wet afwijkende afspraken te maken. Bijvoorbeeld huurverlagingen werken vanwege het huidige huurrecht direct door bij huurherzieningen van andere hurende partijen. Er moet dan ook meer contractsvrijheid komen om afwijkende en maatwerkafspraken mogelijk te maken.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Noot voor de redactie: Contactpersoon drs. F.J.W. van Blokland MRICS, directeur IVBN 070-3000371 of 06 54 25 24 15
Doel van IVBN is het bevorderen van een evenwichtig investeringsklimaat voor vastgoed en een goede marktwerking, zowel lokaal, regionaal als (inter-)nationaal. IVBN behartigt de gemeenschappelijke belangen van de leden en biedt een platform aan institutionele vastgoedbeleggers
Leden van IVBN zijn vastgoedondernemingen in de vorm van (al of niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen en vastgoedvermogens-beheerders. De leden exploiteren omvangrijke portefeuilles vastgoed, overwegend in opdracht van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en/of banken. De 30 leden exploiteren voor circa 50 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens zo’n 50 miljard aan vastgoed in het buitenland. Zij beleggen in woningen (40%), kantoren (25%), winkels (25%), bedrijfsruimten, parkeergarages en overig vastgoed.
Terug