EnglishMinister Dekker presenteert morgen plannen met corporaties
Toetssteen niet alleen prestaties, maar ook gelijke concurrentieverhoudingen
Minister Dekker presenteert morgen haar plannen met de woningcorporaties. De minister zal de nieuwe verhoudingen tussen het Rijk en de gemeenten aan de ene kant en de woningcorporaties aan de andere kant schetsen. De nadruk zal komen te liggen op méér prestaties van corporaties op hun primaire sociale taak (het voorzien van huisvesting voor sociaal minder bevoorrechte huishoudens). Corporaties zullen echter tevens in de marktsector actiever mogen worden, mits dat een relatie heeft met hun primaire sociale taak én mits daarmee geen verdere concurrentieverstoring plaatsvindt met marktpartijen. Corporaties zullen hun activiteiten op sociaal en commercieel gebied van elkaar moeten scheiden. Hier speelt ook het Europese beleid inzake mogelijk verboden staatssteun een rol. Door de Nederlandse politiek zullen de plannen vooral getoetst worden aan de hand van de toekomstige prestaties van corporaties.
Toetssteen: concurrentieverhoudingen
Voor marktpartijen (institutionele beleggers, particuliere commerciële verhuurders en projectontwikkelaars) zal de toetssteen vooral zijn of de plannen de oneerlijke concurrentie en marktverstoring zullen verminderen of niet. Tot voor enkele jaren waren corporaties nauwelijks actief in de commerciële huurwoningenmarkt boven de € 600 huur per maand of op de winkel-, kantoor of bedrijfsruimtemarkt. Dat is echter, met name in de grote steden, sterk veranderd. Corporaties beschikken immers over diverse financiële faciliteiten (borging, goedkope financiering, geen belastingen) en krijgen van gemeenten bouwlocaties vanwege hun primaire sociale taak. Corporaties voerden jarenlang een niet marktconform beleid inzake huurverhogingen, ook weer vanwege hun sociale taak, waarbij aan álle huurders lagere huren werden gevraagd in plaats van alleen aan huurders die echt tot de doelgroep behoorden. Dat heeft tot lagere huren voor corporatiehuurders geleid. De kern van het probleem is dat veel corporaties na de brutering een overmaat aan vermogen hebben opgebouwd, zonder dat daarvoor een rendementsdoelstelling geldt, terwijl de overheden geen directe sturing meer hadden over de inzet van dat vermogen.
Vragen vanuit Europees beleid inzake staatssteun
Nederland mag van Europa uiteraard zelf over het eigen “volkshuisvestelijke” beleid beslissen. Dan moet het echter wel gaan over “sociaal minder bevoorrechte groepen” en dus niet over een overheidsregulering van de héle (huur-)woningenmarkt voor iedereen. Bij de beoordelen van het Nederlandse beleid inzake corporaties staan vanuit Europa en het beleid inzake staatssteun dan ook drie vragen centraal:
1) Bij de definitie van het maatschappelijke karakter van een corporatie moet een rechtstreekse verbinding gelegd worden met de sociaal minder bevoorrechte huishoudens; die grens kan bijvoorbeeld niet alleen gelegd worden bij een stichtingskostengrens van € 200.000 per te realiseren huurwoning. Een dergelijke grens is veel te hoog, omdat daarmee (afhankelijk van de rendementsdoelstelling) huren van € 850 per maand zouden kunnen worden gevraagd.
2) Iedere commerciële activiteit van een corporatie moet onder marktvoorwaarden plaatsvinden; de baten vanuit commerciële activiteiten moeten geherinvesteerd worden in de sociale activiteiten; alle transacties tussen moeder en dochter moeten tegen marktcondities plaatsvinden; er moet onafhankelijke controle daarop zijn.
3) De excessieve en structurele overcapaciteit van sociale huurwoningen moet worden beperkt.
Zoals bekend zijn er in Nederland op dit moment van de circa 3 miljoen huurwoningen, zo’n 2,85 miljoen huurwoningen die als sociale huurwoningen worden gezien en onder de strikte overheidsregulering vallen; slechts 150.000 huurwoningen zijn geliberaliseerd. Onder het voorgestelde nieuwe huurbeleid zullen er de komende jaren slechts een zeer beperkt aantal huurwoningen extra geliberaliseerd worden; naar schatting van IVBN kunnen er de komende vijf jaar maximaal zo’n 150.000 extra bijkomen. Per 1000 inwoners kent Nederland maar liefst 154 sociale huurwoningen, terwijl dat in Frankrijk 76 is, in België 27 en in Duitsland 22. IVBN is buitengewoon benieuwd of de minister in staat is met haar nieuwe beleid de vragen vanuit Europa afdoende te beantwoorden.
Drie cruciale kwesties
Volgens IVBN zijn er in het hele debat rondom de corporaties tenminste drie cruciale kwesties. Ten eerste is dat de formulering van wat onder sociale huurwoningen wordt verstaan. IVBN heeft al eerder bepleit naar de minister en de Tweede Kamer dat er een duidelijke grens komt waaronder (gereguleerde) huurwoningen zonder meer als sociale huurwoningen worden betiteld en waarvan zowel de exploitatie van bestaande huurwoningen als de bouw van nieuwe huurwoningen, door corporaties gedaan kunnen blijven worden.
IVBN stelde al eerder voor daarvoor huurwoningen aan te wijzen met een maximale huurprijs onder de € 480 per maand. Dat is de huidige aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Boven dit bedrag krijgen huurders al geen volledige huurtoeslag meer en moeten zij een steeds groter deel zelf betalen. Voorts stelt IVBN voor dat alle huurwoningen boven deze grens, waarvan de huurder vanwege zijn inkomen een huurtoeslag krijgt, óók als sociale huurwoning te betitelen, waardoor ook deze bestaande huurwoningen én alle nieuw te bouwen duurdere huurwoningen, waarin mensen met huurtoeslag komen te wonen, gewoon door een woningcorporatie geëxploiteerd kunnen worden. Alle andere huurwoningen van een corporatie moeten dan in een commerciële dochter worden geëxploiteerd tegen dezelfde marktvoorwaarden en tegen dezelfde huurprijzen als in de markt worden betaald om oneerlijke concurrentie en marktverstoring tegen te gaan. Zo moet van de dochter van een corporatie op de exploitatie van de “niet-sociale” huurwoningen tenminste een marktconform rendement worden gepubliceerd.
De tweede cruciale kwestie is voor welke doelgroep corporaties werkzaam zullen zijn. Dat zijn dus alle huurders die volgens de inkomensnormen van de overheid huurtoeslag (kunnen) krijgen, of ze het nu aanvragen of niet. Vanaf een bepaalde grens (circa € 25000 inkomen per jaar voor meerpersoons-huishoudens) komen huurders niet meer in aanmerking voor huurtoeslag. Zij zullen zich op de markt voor huurwoningen van zowel de dochters van woningcorporaties als van marktpartijen richten. De overheid reguleert nu nog steeds (en blijft dat ook doen zolang er op die markt nog onvoldoende aanbod is) het allergrootste deel van die markt, zodat huurders daar nog volop extra bescherming krijgen. Het kán echter niet zo zijn dat de minister de doelgroep voor de woningcorporaties oprekt tot € 31.000 inkomen per jaar of nog hoger. Daarmee zou de minister in plaats van een beperking van de doelgroep, een enorme vergroting van de doelgroep voor de corporaties bewerkstelligen. En dat zou dan ten koste gaan van commerciële verhuurders. Institutionele beleggers bijvoorbeeld bieden in het algemeen al huurwoningen aan huishoudens aan vanaf een inkomen van € 27.500 per jaar.
De derde cruciale kwestie is onder welke omstandigheden de commerciële dochters van corporaties in concurrentie zullen treden met marktpartijen. Daarbij spelen de volgende vragen. Hoe zal de scheiding tussen sociale en marktgerichte activiteiten van een corporatie gaan plaatsvinden? Een alleen boekhoudkundige scheiding van de administratie is immers absoluut onvoldoende. Toekenning van allerlei kosten van commerciële naar sociale huurwoningen en omgekeerd kunnen dan immers plaatsvinden. Hoe wordt de financiële relatie tussen moeder en dochter geregeld? Welk rendement moeten of mogen die dochters dan maken? Kan zo’n dochter failliet gaan? Kan de moedercorporatie “sociaal bestemd vermogen” overhevelen naar de dochter? Mogen marktpartijen deelnemen in die commerciële dochters?
Noot voor de redactie: Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met: drs. F.J.W. van Blokland, directeur IVBN tel. 070-3000371 (werk); 06 54 25 24 15 (mobiel) De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 33 leden hebben voor circa 45 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en daarnaast nog zo’n 45 miljard in het buitenland. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en parkeergarages. Zij verhuren circa 150.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel vastgoed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m2), winkels (circa 4,5 miljoen m2) , bedrijfsruimten en parkeergarages. IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren.
Terug