10. Voorburg, 3 juli 2009

Invoering energielabels in WoningWaarderingStelsel, geen draagvlak bij commerciële verhuurders

Minister Van der Laan, Aedes en de Woonbond hebben overeenstemming bereikt over aanpassing van het puntensysteem voor huurwoningen per 1 juli 2010 met als doel energiebesparing in huurwoningen te stimuleren. Partijen leggen daarbij een heel hoog ambitieniveau neer, dat grote consequenties heeft voor particuliere en commerciële huurwoningen. Partijen willen bereiken dat zoveel mogelijk bestaande huurwoningen door enorme investeringen naar het zeer hoge energielabel B worden gebracht. Het akkoord moet nog door de Tweede en de Eerste Kamer geaccepteerd worden. Voor het akkoord bestaat geen draagvlak bij commerciële verhuurders.
 
IVBN verwacht dat de zeer forse investeringen in energiebesparing van bestaande huurwoningen bij de huidige energieprijzen (nog) niet opwegen tegen de stevige huurverprijsverhogingen die dan nodig zijn. IVBN vreest ook dat veel huurders die stevige huurverhoging niet zullen accepteren. Om die reden had IVBN bij de minister aangedrongen op meer vrijheid om tot onderlinge afspraken met huurders te komen, bijvoorbeeld door meerjarige afspraken te maken. Ook had IVBN aangedrongen op meer realistische ambities. Door de (te) hoge ambitie voor energielabel B wordt het maken van één of twee labelsprongen vanaf de labels F en G naar D of E relatief met minder punten gewaardeerd. Volgens IVBN is het akkoord mede gebaseerd op de mogelijkheden en de bereidheid van woningcorporaties om forse onrendabele investeringen te doen. Dat is voor commerciële verhuurders niet mogelijk, omdat zij immers rendement moeten maken op investeringen. Met een reëel rendement op investeringen wordt noch in het akkoord, noch in het huidige huurbeleid, rekening gehouden.
 
Het akkoord betreft twee wijzigingen. De eerste is dat punten die zijn verkregen door eerdere investeringen in isolatie en verwarmingswijze worden weggenomen en vervangen door een (beperkter) aantal punten, afhankelijk van het huidige label van de huurwoning. Heel veel bestaande huurwoningen (zeker in de voor- en naoorlogse particuliere voorraad) hebben een slechte energieprestatie en dus F- en G-labels, waardoor van deze huurwoningen het puntenaantal -en dus ook de maximale toegestane huur- lager worden. Als de feitelijke gevraagde huur dan te hoog is, moet de huur worden bevroren en vanaf juli 2012 zelfs worden verlaagd. Ook zal de waarde van deze huurwoningen dan (sterk) afnemen.
 
De tweede wijziging houdt in dat verhuurders alleen door forse investeringen in energiebesparende maatregelen, die leiden tot een labelsprong, weer extra punten kunnen verkrijgen. Daardoor gaat het puntenaantal -en dus alleen de maximaal toegestane huur- weer omhoog. Dat leidt echter nog niet tot een feitelijke huurverhoging! Een feitelijke huurverhoging kan de verhuurder alleen realiseren als hij daarover overeenstemming bereikt met tenminste 70% van de huurders in een complex. Die zullen een huurverhoging alleen accepteren als die ruim opweegt tegen de verwachte energiebesparing. Gezien de zeer hoge investeringen en de daaruit resulterende huurverhogingen zullen huurders van heel veel energetisch slecht presterende huurwoningen wél de huurverlaging dankbaar accepteren, maar niet akkoord gaan met investeringen.
 
Volgens de directeur van IVBN, Frank van Blokland, is het akkoord onevenwichtig, ook vanwege het effect op beleggershuurwoningen. De neerwaartse risico’s, zoals feitelijke huurprijsverlaging en waardedaling van huurwoningen, maar ook van ontoereikende huurprijsverhoging na gedane forse energiebesparings-investeringen, liggen geheel bij de verhuurder. Het eerst weghalen van punten en het vervolgens weer punten kunnen “verdienen” door investeringen, maar ook het gebruik maken van het (nog niet uitgekristalliseerde) energielabel, grijpt sterk in op het eigendomsrecht van verhuurders. Dat woningcorporaties daar geen problemen mee lijken te hebben, verbaast hem. Aan de huurder wordt echter geen verplichting opgelegd om bijvoorbeeld sneller of makkelijker in te stemmen met een huurprijsverhoging. Het IVBN vreest dan ook dat het akkoord gaat werken als een rem in plaats van een stimulans voor investeringen, mede gelet op de (te) hoge ambitie.

Noot voor de redactie: Contactpersoon drs. F.J.W. van Blokland MRICS, directeur IVBN 070-3000371 of 06 54 25 24 15 De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 31 leden hebben voor circa 60 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en nog eens zo’n 150 miljard aan vastgoed in het buitenland. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en parkeergarages. Zij verhuren circa 133.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel vastgoed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m2), winkels (circa 4,5 miljoen m2) , bedrijfsruimten en parkeergarages. IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren.

Terug