Strikte regulering nieuwbouw in Utrecht gaat niet tot méér middenhuurwoningen leiden

Institutionele woninginvesteerders roepen op tot overleg over Collegevoorstel

Het College van B&W van Utrecht wil nieuwbouw in een deel van de vrije sector tussen € 711 en € 950 strikt gaan reguleren. Het College wil de aanvangshuren fors beperken en de huurstijging vastleggen op uitsluitend inflatie. Na mutatie van de huurder moet het huurniveau hetzelfde blijven. Alle afspraken moeten voor 20 jaar gaan gelden. Het College wil daarmee de sterk oplopende vierkante meterprijzen bedwingen in een overkokende lokale woningmarkt. Het College blijft echter onduidelijk over de grote financiële consequenties daarvan, zowel op nog uit te geven gemeentelijke gronden als op gronden die reeds van marktpartijen zijn. Marktpartijen kunnen immers alleen tegen een marktconform rendement (blijven) investeren.

Volgens IVBN zal de voorgestelde strikte regulering de lokale woningmarkt (verder) gaan verstoren. De doorstroming zal verminderen en er zal ‘scheefwonen’ ontstaan in de nieuwbouw-middenhuur, omdat de huurontwikkeling niet langer marktconform zal mogen zijn. Ook de kwaliteit en diversiteit van de Utrechtse woningvoorraad zal afnemen. Voorts betreuren institutionele investeerders het zeer dat er geen overleg met hen -als belangrijkste investeerders in Utrecht- heeft plaatsgevonden.

Voor de leden van IVBN is het aanvaardbaar als het College –in overleg- een aantal maatregelen wil nemen om méér nieuwbouw-middenhuur te realiseren, die woningen langjarig te behouden in dat segment en te komen tot een beheerste huurontwikkeling. IVBN-leden zijn lange termijn investeerders en kunnen daar ook aan voldoen. Echter: hoe meer regulering, hoe minder middenhuur.  

Institutionele beleggers zijn de ‘linking pin’ in de Nederlandse (en Utrechtse) woningmarkt tussen de sociale huur en de koop. Er zijn miljarden beschikbaar om onder marktconforme condities (ook) in Utrecht in het vrije markt segment boven de € 711 te beleggen. De afgelopen jaren hebben de leden van IVBN een zeer belangrijk deel van de Utrechtse nieuwbouw in het huurprijs-segment boven de € 711 gerealiseerd en er is (ook) in Utrecht een forse pijplijn van circa 3500-4000 aan nieuwe midden- en vrije sectorhuurwoningen. Verder is er door marktpartijen al veel geïnvesteerd in gronden voor woningbouw.

IVBN-leden doen in hun beide brieven aan de Raad voorstellen hoe zij wél een bijdrage kunnen leveren om meer middenhuur te realiseren en die dan ook jarenlang te kunnen blijven exploiteren. Enkele hoofdlijnen zijn:

• Stel méér locaties beschikbaar voor institutionele woningbeleggers;
• Hanteer een termijn van 10 jaar in plaats van 20 jaar om een beheerste huurprijsontwikkeling van een nieuwbouwproject af te spreken; maak bijvoorbeeld afspraken voor een  déél van een nieuwbouwcomplex; maak desgewenst ‘aflopende’ afspraken voor ieder tijdvak van vijf jaar;
• Geen ‘puur inflatievolgend’ huurbeleid, maar een huurprijsbeleid dat de huurontwikkeling in de rest van de voorraad in Utrecht kan volgen;
• Blijf steeds de kwaliteit van de nieuwbouw voorop stellen: de voorgestelde koppeling van de hoogte van de aanvangshuur aan een minimale oppervlakte is niet wenselijk: er kan veel verschil in kwaliteit zitten tussen woningen van dezelfde grootte;
• Maak afspraken over toelatingsnormen, over voorrang voor bepaalde economische gebonden     beroepsgroepen en over het voorkomen van ‘scheefwonen’ (tijdelijke huurcontracten of inkomens- toetsen);
• Laat institutionele woningbeleggers de samenwerking zoeken met Utrechtse woningbouwcorporaties om plannen af te stemmen en aan te sluiten bij de corporatiemogelijkheden om sociale huur te realiseren en de mogelijkheden van institutionele woningbeleggers om méér middenhuur te realiseren.

Het Collegevoorstel werd medio juli gepresenteerd en zou al op 31 augustus door de Utrechtse Raad moeten worden aangenomen. IVBN dringt er bij de Raad op aan dat het College éérst intensief overleg gaat plegen met IVBN-leden als de belangrijkste investeerders in het vrije markt segment boven de € 711.

Doel van IVBN is het bevorderen van een evenwichtig investeringsklimaat voor vastgoed en een goede marktwerking, zowel lokaal, regionaal als (inter-)nationaal. IVBN behartigt de gemeenschappelijke belangen van de leden en biedt een platform aan institutionele vastgoedbeleggers.

Leden van IVBN zijn vastgoedondernemingen in de vorm van (al of niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen en vastgoedvermogensbeheerders. De leden exploiteren omvangrijke portefeuilles vastgoed, overwegend in opdracht van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en/of banken. De 33 leden exploiteren voor circa 45 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens zo’n 50 miljard aan vastgoed in het buitenland. Zij beleggen in woningen (50%), winkels (30%), kantoren (15%), bedrijfsruimten, parkeergarages en overig vastgoed.