Berichten over huurprijsstijgingen vrije sector behoeven nuancering

Zowel NVM / VGM NL als Pararius publiceren binnenkort hun cijfers over huurprijsstijgingen in de vrije sector. Frank van Blokland, directeur IVBN, is bezorgd over de beeldvorming van te sterk stijgende huren in de vrije sector bij beleidsmakers en beslissers, maar vooral ook bij huurders van vrije sector huurwoningen. Hij roept beide publicerende partijen én de pers op om nuanceringen in hun berichten op te nemen. Ook wil hij dat partijen de cijfers van professionele partijen apart gaan vermelden en niet meer mengen met cijfers over particuliere verhuur, die heel vaak gestoffeerd of gemeubileerd of voor tijdelijk worden aangeboden.

Ten eerste gaat het in de cijfers, die beide partijen publiceren om wederverhuur en dus niet om de huurstijging bij zittende huurders. IVBN maakt in haar recente publicatie over middenhuur bekend wat bij institutionele woningbeleggers van in totaal zo’n 140.000 (gereguleerde en vrije sector) huurwoningen de feitelijke huurstijging is geweest voor zittende huurders, inclusief de in dat jaar voor de huurverhoging geldende inflatie. In 2017 was de huurstijging voor zittende huurders in de vrije sector van IVBN-leden 2,4% inclusief 0,3% inflatie, dus 2,1% in reële termen.

Ten tweede gaat het bij wederverhuur veelal om nieuwbouw, gerealiseerd door institutionele woning-beleggers, die voor de eerste keer wordt verhuurd. Deze nieuwbouw wordt voornamelijk in de zeer grote gemeenten, met zeer gespannen woningmarkten opgeleverd en is enkele jaren geleden gekocht tegen hoge grondprijzen en wordt nu onder marktconforme huurprijzen verhuurd. Het gaat daarbij veelal om relatief grote woningen (> 80 m2 appartementen en > 100 m2 eengezinswoningen), kwalitatief hoogwaardig en op goede locaties. Naast nieuwbouw zitten in de cijfers ook gerenoveerde en verduurzaamde huurwoningen die opnieuw worden verhuurd tegen een aangepaste huurprijs.

Ten derde: in de cijfers van beide partijen zit heel veel particulier aanbod van huurwoningen, die vaak op een heel andere manier en tegen hogere prijzen hun woning (al dan niet tijdelijk) te huur aanbieden. Bij NVM / VGM NL bestaat de helft van de huurwoningen waarover cijfers worden gepubliceerd uit particulier aangeboden huurwoningen (via de NVM-makelaars), de andere helft uit door VGM NL weder verhuurde huurwoningen van professionele partijen. De cijfers van NVM / VGM NL hebben daarom betrekking op zo’n 7500 wederverhuringen door professionele partijen in de tweede helft van 2017, waarvan zo’n 4000 nieuwbouw. Bij Pararius gaat het zelfs maar om 20% van (overwegend) professionele partijen; via Pararius wordt 80% door particulieren gestoffeerd of gemeubileerd verhuurd! Vandaar ook de gemiddeld veel hogere m2-prijzen bij Pararius. Bij Pararius gaat het in het vierde kwartaal om zo’n gemiddeld 1000 huurwoningen dat per kwartaal (op half jaar basis 2000) die door professionele partijen worden aangeboden.

Ten vierde blijkt uit de cijfers van NVM / VGM NL welke sterk vertekenende effecten optreden als op lokaal niveau nieuwbouwcomplexen voor de eerste keer worden verhuurd. Zo gaat het bij deze cijfers over 4000 nieuwbouwhuurwoningen. In de stad Utrecht treedt een sterke verlaging van de huurprijzen op doordat er circa 300 nieuwe huurwoningen in Leidsche Rijn zijn opgeleverd met een middenhuur tussen €711 en €950. In Almere Poort werd ook recent opgeleverde nieuwbouw in een hoger segment voor de eerste keer verhuurd, wat leidde tot een stijging van de gemiddelde huurprijzen.

Doel van IVBN is het bevorderen van een evenwichtig investeringsklimaat voor vastgoed en een goede marktwerking. IVBN behartigt de gemeenschappelijke belangen van (al of niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen en vastgoed-vermogensbeheerders. De leden exploiteren omvangrijke portefeuilles vastgoed, overwegend in opdracht van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en/of banken, zodat deze aan hun maatschappelijke verplichtingen kunnen voldoen richting gepensioneerden. De leden werken dus ‘met andermans geld’ en moeten dat transparant, verantwoord, integer, duurzaam en voor de lange termijn beleggen tegen een zo hoog mogelijk rendement en met weinig risico. De 32 leden exploiteren voor circa 45 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens zo’n 50 miljard aan vastgoed in het buitenland. Zij beleggen in woningen (50%), winkels (30%), kantoren (15%), bedrijfsruimten, parkeergarages en overig vastgoed.