EnglishBeoogde marktwerking huurmarkt onder druk bij verhoging inkomensgrens sociale huur, 19-11-2013
Als de voorstellen van Aedes en PvdA om de inkomensgrens voor de sociale huur substantieel te verhogen doorgang vinden, komt de beoogde marktwerking in het vrije sector segment in gevaar. Het voorstel komt net op een moment dat (institutionele) beleggers in binnen- en buitenland interesse tonen om meer in de Nederlandse vrije sector huurmarkt te investeren. Dit zegt Dick van Hal, vice-voorzitter van IVBN over het recent ingediende voorstel van PvdA en Aedes.
Zowel voor de huursector als voor de koopmarkt is het volgens Van Hal een slecht voorstel. De koop-woningenmarkt, waarop nu ongekend veel aanbod is (ook in de goedkopere woningen) zal in plaats van herstellen, verder inzakken. Pogingen om de vrije sector markt tot ontwikkeling te brengen door investeringen van institutionele beleggers komen opnieuw onder druk. Volgens Van Hal wordt het juist voor mensen met lage inkomens (waarvoor de sociale huurwoningen bedoeld zijn) nog moeilijker een sociale huurwoning te vinden. Dat de ‘bescheiden middeninkomens’ niet een vrije sector huurwoning van € 700 zouden kunnen huren is niet juist: met de inkomensnormen die gelden voor beleggershuurwoningen kan dat wel degelijk en die woningen zijn ook te vinden. Met een inkomen van € 43.000 kun je qua inkomensnorm zelfs een beleggershuurwoning van € 875 huren. Het is niet terecht om te suggereren dat die middeninkomens allemaal een sociale en gesubsidieerde huurwoning met staatsteun tot € 670 zouden moeten hebben. Van Hal: “Beleggers staan open voor concurrentie in het vrije sector segment, maar dan wel van marktpartijen die zonder staatsteun en geheel marktconform werken”.
Het nagenoeg ontbreken van een vrije sector huurmarkt, tussen de sociale woningvoorraad en de koopmarkt, belemmert een goed functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Verhoging van de inkomensgrens voor sociale huur naar € 43.000 betekent dat voortaan 56% van alle huishoudens aanspraak maakt op een sociale huurwoning van een corporatie. Met het verhogen van de inkomensgrens zou de politiek accepteren dat er vrijwel niet meer wordt scheefgewoond in de sociale voorraad. De voor de woningmarkt zo noodzakelijke doorstroming zal dan niet op gang komen. Alleen een regelmatige inkomenstoets en daaraan gekoppelde huurverhoging kan immers het scheefwonen in de te goedkoop verhuurde corporatiewoningen voorkomen.
Binnen de corporatiesector zijn 500.000 tot 600.000 bestaande huurwoningen die eigenlijk op de vrije markt hadden moeten worden verhuurd. In hun nieuwbouwprogramma bouwden de woningcorporaties jarenlang mét staatssteun huurwoningen tussen de € 550 en de € 681 die eigenlijk boven de € 681 hadden moeten worden verhuurd. Deze oneerlijke concurrentie en marktverstoring had twee effecten. Ten eerste kon er geen groei plaatsvinden in de vrije sector. Ten tweede werden beleggers geleidelijk aan uit het segment tussen € 550 en de € 681 gedrukt. Het ingezette woningmarktbeleid van VVD en PvdA moet daar een eind aan maken door (institutionele) beleggers (uit binnen- en buitenland) weer ruimte te geven te investeren in de vrije markt. Corporaties moeten een splitsing te maken tussen hun kernactiviteiten (het huisvesten van de doelgroep onder de € 34.000) en hun commerciële activiteiten. Voorts moesten corporaties hun huren meer marktconform maken en het scheefwonen in hun (gesubsidieerde) voorraad aanpakken.
Institutionele beleggers hebben op de vrije sector huurmarkt een volstrekt gelijk speelveld nodig tegenover de in de Nederlandse huurwoningenmarkt dominante corporaties. Het door VVD en PvdA gezamenlijk ingezette woningmarktbeleid heeft nog maar nauwelijks vorm gekregen. Bij marktpartijen bestaat nog veel twijfel over de effectiviteit van de voorgenomen splitsing van de activiteiten van corporaties. De deal tussen Aedes en de minister haalde de scherpe kanten van de splitsing af, al is nog onbekend hoe de uitwerking eruit ziet. Vanuit de markt gezien zijn heel heldere splitsingsafspraken noodzakelijk. Overigens heeft het opleggen van de verhuurderheffing ook op huurwoningen van marktpartijen, de investeringsbereidheid gedrukt.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Noot voor de redactie: Contactpersoon drs. F.J.W. van Blokland MRICS, directeur IVBN 070-3000371 of 06 54 25 24 15
Doel van IVBN is het bevorderen van een evenwichtig investeringsklimaat voor vastgoed en een goede marktwerking, zowel lokaal, regionaal als (inter-)nationaal. IVBN behartigt de gemeenschappelijke belangen van de leden en biedt een platform aan institutionele vastgoedbeleggers.
Leden van IVBN zijn vastgoedondernemingen in de vorm van (al of niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen en vastgoedvermogensbeheerders. De leden exploiteren omvangrijke portefeuilles vastgoed, overwegend in opdracht van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en/of banken. De 30 leden exploiteren voor circa 50 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens zo’n 50 miljard aan vastgoed in het buitenland. Zij beleggen in woningen (40%), kantoren (25%), winkels (25%), bedrijfsruimten, parkeergarages en overig vastgoed.
Terug