Kantoren

IVBN behartigt de belangen van haar leden die beleggen in kantoren op verschillende dossiers. IVBN leden hebben samen circa 5 miljoen m² kantoren in portefeuille. De totale voorraad kantoren in Nederland is ongeveer 49 miljoen.

• Kantorenconvenant: wat doen IVBN-leden? (april 2013)

Ondanks dat veel gemeenten zich afzetten tegen een belangrijk onderdeel van het convenant, namelijk het Kantorenfonds (positieve uitzondering hierin is Amsterdam), en de leegstand in de markt nog steeds gestaag oploopt zijn er gelukkig ook positieve ontwikkelingen te melden. Zo heeft het convenant de discussie over de kantorenmarkt verder aangewakkerd en wordt er actief nagedacht over de oplossing van het leegstandsprobleem. Het bewustzijn is inmiddels zeer sterk aanwezig in de markt. Zo heeft de gemeente Amsterdam inmiddels ruim 6,4 miljoen m² van de 8,3 miljoen m² planvoorraad geschrapt en is hier al 200.000 m² kantoor spontaan gesaneerd (voornamelijk getransformeerd).

Ook de leden van IVBN zitten niet stil. Zo worden er volop transformatieplannen gemaakt, zoals bijvoorbeeld de transformatie van kantoorgebouw 'The Dam' in Amsterdam Sloterdijk (28.000 m²) naar een hotel. Ook proberen eigenaren in te spelen op flexibeler huurconcepten zoals bijvoorbeeld NSI met het HNK-concept. Daarnaast investeren leden van IVBN in verduurzaming van de voorraad en ontstaan er samenwerkingsverbanden, zoals het initiatief van SPF en Syntrus Achmea om gezamenlijk met andere eigenaren de leegstand in Amsterdam Sloterdijk aan te pakken.

Meer voorbeelden van transformaties, herontwikkelingen, verduurzaming, sloop en samenwerking vind u hier.

• Convenant Aanpak Leegstand Kantoren (juni 2012)

Op woensdag 27 juni heeft de IVBN namens haar leden het convenant Aanpak Leegstand Kantoren getekend. IVBN is blij met het resultaat, dat zowel door markt als overheden breed wordt gedragen. In het convenant is afgesproken dat provincies duidelijk gaan sturen via regionale planning en programmering. Essentieel is daarnaast dat gemeenten voorraadbeleid gaan voeren op de kantorenmarkt: dat is het beoordelen van de kwaliteit en kwantiteit van de bestaande kantorenvoorraad en het aanwijzen van kantoorlocaties waar de kantorenvoorraad moet afnemen, gelijk kan blijven of nog kan groeien. Eigenaren van kantoren moeten immers weten waar het zinvol is om te blijven investeren en waar niet. Ook moet de nieuwbouw van kantoren worden beperkt en plancapaciteit worden geschrapt. IVBN-leden zullen zich inspannen om aan kwaliteitsverbetering en verduurzaming van hun kantoren te doen. Bij de aankoop van nieuwe kantoren zal de saldo-benadering worden toegepast en er zullen steeds meer rest-waarde-taxaties worden uitgevoerd op kantoorlocaties met een hoge (structurele) leegstand.

Onderdeel van het convenant is het mogelijk instellen van een kantorenfonds. Zo’n fonds moet draagvlak hebben onder een forse meerderheid (vermoedelijk 70%) van de eigenaren in dat gebied. Pas als die meerderheid er is, kan er voor de betrokken eigenaren in dat gebied of op die specifieke kantorenlocatie een verplichting volgen om mee te betalen aan zo’n fonds. Dit zal gebeuren via de systematiek van de BIZ-regeling (zie artikel hieronder). Met dat fonds kunnen dan eigenaren in datzelfde gebied financieel worden gestimuleerd om te gaan slopen of transformeren. Een kantorenfonds kan overigens alleen worden ingesteld als er ruimtelijke beleidskaders zijn of worden afgesproken, op basis waarvan voorraadbeleid gevoerd kan worden. Volgens IVBN is er een gedegen kans dat er op een aantal problematische kantoorlocaties dergelijke fondsen komen, omdat eigenaren samen sterker staan dan alleen.

Lees hier het volledige persbericht van IVBN

Lees hier het persbericht van het Ministerie van I&M

Download hier het convenant aanpak leegstand kantoren

• De experimentenwet BIZ (Bedrijven Investeringszones (januari 2012)

Met de experimentenwet BIZ kan een belasting worden geheven die strekt ter bestrijding van de kosten die verbonden zijn aan het bevorderen van leefbaarheid, veiligheid of ruimtelijke kwaliteit. Daarvoor worden stichtingen of verenigingen opgericht die de heffing van de gemeente terugontvangen als subsidie, op basis van een verordening en een uitvoeringsovereenkomst. De heffing vindt plaats bij hen die onroerende zaken gebruiken, krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, ook als ze leeg staan. Voorwaarde is wel dat er voldoende steun onder de bijdrageplichtigen is. Met de BIZ kunnen zogenaamde free riders (ondernemers die niet willen meebetalen aan activiteiten of voorzieningen) worden aangepakt.

Tot 1 januari 2012 konden ondernemers en gemeenten een nieuwe BIZ oprichten door een BIZ-verordening vast te stellen. Uiterlijk 1 januari 2013 zal een evaluatie plaatsvinden. Doel van de evaluatie is om antwoord te geven op de vraag of het wenselijk is om de Bedrijveninvesteringszone structureel mogelijk te maken in Nederland.

Download hier de Experimentenwet BI-zones, vastgesteld op 19 maart 2009

Lees hier de voortgangsrapportage experimentenwet BIZ

•               MMMMMMMMMMMMMMMM             IVBN-reactie op Uitvoeringsstrategie Plabeka (juni 2011)

Als uitwerking van het eerder gepubliceerde Structuurschema is in de deelregio's gewerkt aan de totstandkoming van (deel) regionale programmeringsafspraken voor zowel bedrijventerreinen als kantoren. Leidend voor de deelregionale programmeringen zijn de eerder in Plabeka-kader vastgestelde vraagramingen en segmenteringen. De uitvoeringsstrategie kan worden gezien als de bundeling van de deelregionale programmeringen, inclusief bijkomende inhoudelijke, procesmatige en organisatorische afspraken.

IVBN noemt de aanpak van de metropoolregio Amsterdam een uitstekend voorbeeld hoe er bestuurlijk in regionaal verband en met de markt samengewerkt kan (en moet) worden om te komen tot een evenwichtige kantoor- en bedrijfsterreinenmarkt. Plabeka hanteert echter wel een zeer optimistisch (te) hoog economisch groeiscenario. Zelfs bij dat optimistische scenario moet 1,5 miljoen m² worden gesloopt en 1,5 miljoen m² worden getransformeerd. Een astronomische opgave, die voor rekening komt van eigenaren. IVBN vindt dan ook dat er veel kritischer op nieuwbouw gereageerd moet worden.

Volgens de uitvoeringsstrategie zal alleen Amsterdam al voor bijna 1 miljoen m2 planaanbod voor kantoorruimte schrappen en uit de bindende procesafspraak volgt nog eens dat 400.000 m2 aan planaanbod kantoorruimte voor de hele regio de komende tien jaar extra geschrapt moet worden. De gemeente Amsterdam heeft echter ook bekend gemaakt dat er de komende tien jaar nog 400.000m2 nieuw planaanbod bij mag komen (per jaar 40.000 m2) op enkele specifiek aangewezen locaties. IVBN erkent dat er altijd een zekere nieuwbouwbehoefte blijft bestaan en dat dat ook nodig is voor de dynamiek op de kantorenmarkt. IVBN heeft ook nooit voor een volledige nieuwbouwstop gepleit.

Nieuwbouw zou echter alleen mogelijk moeten zijn als het echt om zich nieuw in de regio vestigende bedrijven gaat of bij echte uitbreiding. Bij voorgenomen verplaatsing van kantoren moeten er afspraken worden gemaakt over de toekomstmogelijkheden van het leegkomende gebouw (nieuw-voor-oud, bijdrage in transformatie/sloop; hogere grondprijs etc.) IVBN staat nadrukkelijk voor dat de gemeente aan voorraadbeheer doet, zowel kwalitatief als kwantitatief. De gebruiker moet een veel grotere verantwoordelijkheid aanvaarden om tot maatschappelijk wenselijke oplossingen te komen. IVBN heeft de overtuiging dat heel veel van de kwalitatieve gebruikerswensen door herontwikkeling en verduurzaming goed te vervullen zijn in reeds bestaande kantoren.

IVBN adviseert de metropoolregio nadrukkelijk te kiezen welke kantoorlocaties overeind blijven. De markt wil duidelijkheid over toekomst van kantoorlocaties! Waar zal overwegend transformatie plaatsvinden, waar sloop en waar herontwikkeling? Transformatie naar een andere functie toe zal in een aantal gevallen mogelijk zijn, wellicht 1 op de 5 verouderde kantoorgebouwen leent zich daartoe. Dus zal er meer focus op sloop gelegd moeten worden. IVBN stelt verder voor meer aansluiting te zoeken bij maatregelen vanuit marktpartijen (zie landelijke aanpak); denk bijvoorbeeld aan een reshuffle van huurders, sloop grotere kantoren, ruilverkaveling etc. de algemene oproep van IVBN aan de metropoolregio is: Plabeka moet inzetten op minder nieuwbouw en vooral vermindering incourante voorraad; dus op sloop verouderde kantoren!

Download hier de volledige reactie van IVBN op de uitvoeringsstrategie van Plabeka

Download hier de Uitvoeringsstrategie van Plabeka

•  Leegstandsverordening gemeente Amsterdam (juni 2011)

De gemeenteraad van Amsterdam heeft de Leenstandsverordening 2011 en de notitie Leegstand in Amsterdam waarin het beleidskader staat beschreven, vastgesteld. De Leegstandsverordening 2011 is een van de middelen die het college wil inzetten om leegstand van niet-woonruimte te bestrijden.

Het werkingsgebied omvat kantoorgebouwen in Amstel III en Teleport, kantoorgebouwen groter dan 10.000 m2 en ontruimde niet-woongebouwen die gekraakt waren. Bij leegstand van langer dan 6 maanden geldt voortaan een meldplicht voor de eigenaar op straffe van een boete. De raad heeft hierbij nog wel een aantal moties aangenomen. De motie Van der Ree (VVD) en Van Drooge (CDA) roept het college op om bij de Zuidas de focus te (blijven) leggen op het aantrekken van (inter)nationale bedrijven. De leegstand ligt hier nog steeds onder het Amsterdamse gemiddelde en het gebied moet nog steeds als toplocatie worden gezien. Verder heeft de raad het college opgedragen te streven naar een bezettingsnorm van 70% bij invulling van de leegstand (motie Weevers (PvdA) en Combrink (GroenLinks). Het college zal nog onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om voor een leegstaand pand waar een evidente gebruiksvraag is ook het instrumentarium van de leegstandsverordening in te zetten. Ook bekijkt het college nog of ook beeldbepalende, dan wel monumentale panden ambtshalve toegevoegd kunnen worden aan de leegstandslijst. En tot slot heeft de raad gevraagd of de lijst met gebieden in de Leegstandsverordening 2011 kan worden aangevuld met een gebied met een grotere diversiteit aan typen gebouwen. (bron:www.amsterdam.nl)

Download hier de inspraak van o.a. IVBN op de leegstandsverordening van de gemeente Amsterdam

Download hier de voordracht gemeente Amsterdam inzake de leegstandsverordening

•  Nieuwbouw betrekken bij aanpak leegstand Amsterdam (24 januari 2011)

De gemeente Amsterdam gaat de leegstand in twee kantoorgebieden en die boven de 10.000 m² beter in beeld brengen en met de desbetreffende eigenaren in gesprek over een alternatieve toekomst voor die leegstaande gebouwen. IVBN reageert kritisch én opbouwend op deze aanpak.

Opbouwend, omdat IVBN vindt dat de gemeente terecht de ommezwaai maakt om de nu de wet ‘Leegstand en kraken’ wél te omarmen en samen met eigenaren wil gaan werken aan een oplossing. IVBN vindt het enorm belangrijk voor het draagvlak onder de Amsterdamse aanpak dat de gemeente ook de partijen betrekt die verantwoordelijk zijn en waren voor de gerealiseerde en nog te realiseren nieuwbouw - en dus overcapaciteit. In de jaren 2008 en 2009 werd er nog 432.000 m² nieuwe kantoorruimte toegevoegd aan een voorraad van 7,5 miljoen terwijl er toen al een leegstandscijfer van rond de 15% was.

IVBN wijst daarmee op de rol van de gemeente zelf, die samen met ontwikkelaars, de afgelopen jaren grote belangen had bij gronduitgifte voor nieuwe kantoren en dus medeverantwoordelijk is voor een enorme hoeveelheid nieuwbouw die in de stad is gerealiseerd. Ook voor gemeentelijke diensten werd voor nieuwbouw gekozen, ondanks de toen al grote leegstand in de stad. Frank van Blokland, directeur van IVBN: “Het kán niet zo zijn dat Amsterdam nu alleen de eigenaren van het leegstaande vastgoed gaat aanspreken om het leegstandsprobleem op te lossen, alle betrokken partijen zullen hierbij een rol moeten spelen en bovendien hun verantwoordelijkheid moeten nemen ".

Volgens IVBN moeten álle partijen in de vastgoedketen worden aangesproken, dus naast de gemeente, ontwikkelaars, bouwers, makelaars, beleggers (die de nieuwbouw maar bleven afnemen) en niet te vergeten de gebruikers. Iedereen heeft meegewerkt aan het ontstaan van het enorme overaanbod aan kantoren. Het aanpakken van het overaanbod moet dan ook een gezamenlijke verantwoordelijkheid zijn, met de gemeente als trekker en coördinator. Om in de toekomst overproductie te voorkomen moet er op regionaal niveau veel meer sturing en regie komen voor een duurzaam kantorenbeleid op lokaal niveau. Investeringen om de bestaande voorraad kantoren te verduurzamen moeten immers mogelijk gemaakt worden, náást beperkte nieuwbouw op toplocaties als dat beantwoord aan daadwerkelijke uitbreidingsvraag vanuit de markt en er is nagedacht over de consequenties voor bestaand vastgoed. Dus geen ‘gebouwde huurcontracten’ meer en vooral focussen op duurzame kantoorlocaties.

IVBN is verder kritisch ten aanzien van de mogelijkheid dat de gemeente zelf gebruikers zal gaan voordragen. Reguliere huurders voor die leegstaande kantoorruimte zijn er immers domweg niet. Alternatieve gebruikers voor die enorme hoeveelheid leegstaande m2 ook niet. Verder heeft IVBN zich bij de totstandkoming van de wet ‘Leegstand en kraken’ altijd verzet tegen het principe dat de eigenaar van een leegstaand gebouw eenzijdig de kosten zou moeten dragen van het geschikt maken van zijn leegstaande gebouw voor dergelijke alternatieve gebruikers. De eigenaar zal steeds de beschikking moeten kunnen blijven houden over zijn eigendom als hij weer reguliere verhuur of herontwikkelingsmogelijkheden ziet. Als het leegstaande kantoor echter al meer dan vijf jaar leegstaat en ook de locatie op zichzelf is kansloos voor herontwikkeling als kantoor, zal de desbetreffende eigenaar er beter aan doen het gebouw te slopen, iets wat vanuit economisch oogpunt ook de beste optie lijkt. 

• IVBN presenteert visie op duurzaam kantorenbeleid (26 mei 2010)

 Volgens IVBN staan zowel overheden als marktpartijen voor de cruciale vraag: gaan we door met de huidige ontwikkeling van nieuwe kantoren en accepteren we een steeds verder groeiende leegstand of gaan we kiezen voor het verduurzamen van de bestaande voorraad? Een leegstand van 14% is maatschappelijk en bedrijfseconomisch onacceptabel. De kantorenmarkt is een vervangingsmarkt, waarin verdere uitbreiding direct leegstand elders in de voorraad oplevert. Alleen door nauwe samenwerking tussen alle betrokken partijen is de leegstand terug te dringen.

Lees hier het persbericht

Download hier de IVBN visie op Duurzaam Kantorenbeleid